Legittimazione al permesso di costruire del condomino e verifica del titolo assembleare (Cons. Stato n. 7218 del 30.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, la legittimazione a richiedere il permesso di costruire non presuppone la titolarità dominicale, essendo sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con il bene, anche derivante da un diritto reale diverso dalla proprietà. Quando l’intervento incide su parti comuni condominiali, l’Amministrazione deve verificare l’esistenza di un atto assembleare riferibile all’opera e prima facie idoneo a legittimarla, senza sindacare la validità civilistica della deliberazione, riservata al giudice ordinario. L’art. 1120, ultimo comma, cod. civ. non assoggetta ogni intervento sulle parti comuni al consenso unanime, ma vieta solo le innovazioni pregiudizievoli alla stabilità, al decoro o al godimento. La mancata partecipazione di un condomino alla riunione non rende automaticamente inefficace la delibera, né trasforma la sollecitazione all’autotutela in un obbligo di provvedere.

Il Fatto

Un condomino impugna davanti al TAR Veneto il permesso di costruire rilasciato dal Comune per la ristrutturazione con ampliamento di un’unità immobiliare, insieme all’autorizzazione paesaggistica e ai pareri presupposti. L’intervento, realizzato in forza della legge regionale del Veneto n. 14/2019, consiste nella chiusura di un loggiato già chiuso su tre lati, con spostamento verso l’esterno di un muro condominiale. Il ricorrente censura anche il silenzio sulle istanze di autotutela.

Il giudice di primo grado respinge il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti e compensa le spese. Propone appello il condomino, contestando la legittimazione della richiedente, usufruttuaria, l’insufficienza del titolo assembleare, il difetto dei requisiti energetici, la violazione delle distanze e l’omesso esercizio dell’autotutela.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la disciplina della legittimazione edilizia richiamando la giurisprudenza secondo cui è sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con l’immobile, purché idonea a consentire l’opera (Cons. Stato, sez. VI, n. 1563 del 2024). L’Amministrazione non deve accertare la pienezza del diritto né risolvere controversie civilistiche (Cons. Stato, sez. II, n. 7523 del 2024), ma solo verificare la sussistenza di un titolo di disponibilità, includendo, per gli interventi su parti comuni, l’eventuale delibera assembleare (Cons. Stato, sez. IV, n. 1613 del 2026).

Nel caso concreto l’istanza proveniva dall’usufruttuaria, con assenso della nuda proprietaria, ed era stata depositata la delibera assembleare che approvava i lavori straordinari, corredata dai grafici e dal rendering trasmessi con la convocazione. I condomini erano quindi in condizione di conoscere le caratteristiche dell’intervento. Il Comune ha così assolto all’onere di verifica imposto dall’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001.

La censura sull’unanimità è respinta: l’art. 1120, ultimo comma, cod. civ. vieta le sole innovazioni che pregiudichino stabilità, sicurezza, decoro o godimento, e la mera incidenza sulla facciata o sul muro comune non integra di per sé il divieto. L’appellante non ha offerto elementi tecnici idonei a dimostrare il pregiudizio. La questione del quorum deliberativo appartiene al giudice civile, salvo che emerga ictu oculi l’assoluta inidoneità dell’atto. Le delibere successive non incidono sulla legittimità del titolo, valutata al momento dell’adozione.

Quanto alla capacità edificatoria, il Collegio ribadisce che l’eventuale lesione dei diritti sulla volumetria residua attiene ai rapporti tra privati, e il rilascio del titolo avviene fatti salvi i diritti dei terzi. La censura sul requisito energetico è inammissibile per difetto di interesse, mancando la dimostrazione tecnica della non conformità. Sulle distanze il motivo è generico: difetta un principio di prova sulla posizione del manufatto rispetto agli immobili. Infine, l’autotutela è potere discrezionale e la sua sollecitazione non impone un provvedimento espresso (Cons. Stato, sez. IV, n. 7445 del 2025); la previsione di controlli periodici sulle travi metalliche costituisce ordinaria misura di manutenzione.