Legittimazione al permesso di costruire e assenso condominiale non unanime (Cons. Stato n. 7217 del 30.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La legittimazione a richiedere il permesso di costruire non presuppone la titolarità della proprietà, essendo sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con il bene, anche derivante da un diritto reale diverso o da un rapporto obbligatorio idoneo a consentire l’intervento. Quando l’opera incide su parti comuni, il Comune verifica l’esistenza di un atto di assenso riferibile all’intervento e prima facie idoneo, senza accertare la definitiva validità civilistica della deliberazione assembleare. L’art. 1120, ultimo comma, cod. civ. non assoggetta ogni intervento sulle parti comuni al consenso unanime, ma vieta le innovazioni che pregiudichino stabilità o sicurezza, alterino il decoro architettonico o rendano la parte comune inservibile anche a un solo condomino. La mera incidenza sulla facciata o su un muro comune non integra di per sé l’innovazione vietata.

Il Fatto

I condomini e l’amministratore di un condominio di Cortina d’Ampezzo impugnavano davanti al TAR Veneto il permesso di costruire rilasciato dal Comune per la ristrutturazione con ampliamento di un’unità immobiliare, ai sensi della legge regionale del Veneto n. 14/2019, insieme all’autorizzazione paesaggistica e ai pareri della Commissione locale per il paesaggio e del Ministero. Con motivi aggiunti chiedevano accertarsi l’illegittimità del silenzio sulle istanze di autotutela.

Il giudice di primo grado respingeva il ricorso e compensava le spese. I condomini appellavano, contestando la legittimazione della richiedente, usufruttuaria, la sufficienza dell’assenso condominiale, la violazione delle distanze e l’omesso esercizio dell’autotutela.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, che attribuisce il titolo al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo. La giurisprudenza amministrativa, richiamata nel provvedimento, lega la legittimazione a una relazione giuridicamente qualificata con il bene e non alla sola titolarità dominicale. L’Amministrazione verifica l’esistenza di un titolo di disponibilità sufficiente, senza accertare la pienezza del diritto né risolvere controversie civilistiche tra privati.

Quando l’intervento tocca parti comuni, la verifica deve considerare l’eventuale titolo derivante dalla deliberazione assembleare. Il Comune accerta un atto di assenso prima facie idoneo, senza sostituirsi al giudice ordinario sulla validità, annullabilità o nullità della delibera. Nella specie l’istanza proveniva dall’usufruttuaria, con assenso della nuda proprietaria, ed era stata depositata la deliberazione assembleare del 12 agosto 2024, che approvava i lavori straordinari richiamando grafici e rendering già trasmessi ai condomini.

La Corte respinge la tesi dell’unanimità necessaria. L’art. 1120, ultimo comma, cod. civ. vieta specifiche innovazioni pregiudizievoli, non ogni intervento sulle parti comuni. Gli appellanti non offrono elementi tecnici idonei a dimostrare un pregiudizio alla stabilità, un’alterazione del decoro o la sottrazione della parte comune al godimento. L’assenza di un condomino alla riunione non invalida automaticamente la delibera: l’eventuale insufficienza del quorum appartiene al giudice civile, salvo che emerga ictu oculi l’inidoneità manifesta dell’atto. Parimenti, il possibile consumo della capacità edificatoria residua attiene ai rapporti tra privati, e il rilascio del titolo avviene fatti salvi i diritti dei terzi.

La censura sul requisito energetico è inammissibile per difetto di interesse, mancando la dimostrazione tecnica della non conformità. Sulle distanze, la Corte esclude che la sola contrapposizione tra superficie e volume risolva la questione: occorre accertare in concreto posizione, distanza preesistente e risultante, norma applicabile, senza demandare al giudice un accertamento esplorativo. Quanto all’autotutela, le istanze di riesame costituiscono mere sollecitazioni di un potere discrezionale; la pendenza del giudizio civile sulla delibera non dimostra l’illegittimità originaria del permesso, né la previsione di controlli periodici sulle travi metalliche prova l’inidoneità strutturale o dichiarazioni false. L’appello è respinto, con compensazione integrale delle spese.