Contributo di costruzione e obligatio propter rem a carico dell’impresa che edifica (TAR Puglia n. 821 del 16.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contributo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione costituiscono un corrispettivo di diritto pubblico che, in difetto di una specifica e diversa pattuizione, grava sull’impresa che ha materialmente realizzato l’intervento assentito. L’obbligazione segue le vicende traslative del titolo edilizio quale obligatio propter rem e inerisce al bene oggetto di negoziazione tra i costruttori che si succedono nella pratica edilizia. Ne deriva che il cessionario dei diritti edificatori risponde delle rate residue del contributo, in applicazione del principio ubi commoda, ibi et incommoda. La controversia sulla determinazione dell’an e del quantum del contributo rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. f), cod. proc. amm. Il cessionario dei diritti edificatori non è controinteressato tecnico nel procedimento di ingiunzione, non essendo destinatario di alcuna pretesa creditoria.

Il Fatto

Il Comune di Terlizzi, ottenuto dalla Sezione il decreto-ingiuntivo n. 52 del 5 aprile 2024 ai sensi dell’art. 118 cod. proc. amm., intimava alla società costruttrice il pagamento di € 127.628,93 per le restanti tre rate a titolo di contributo di costruzione, incrementate delle maggiorazioni del 40% previste dall’art. 42 d.P.R. n. 380/2001, oltre interessi.

La società proponeva opposizione, sostenendo che obbligata al pagamento fosse la società cedente, titolare del permesso di costruire rilasciato nel 2019 e autrice del versamento della prima rata. Eccepiva il difetto di giurisdizione e di legittimazione passiva. Con ricorso incidentale avanzava domanda risarcitoria per i danni asseritamente prodotti da pregressi atti comunali, segnatamente l’avvio del procedimento di annullamento del permesso e un ordine di sospensione dei lavori.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la giurisdizione del giudice amministrativo sulle controversie relative all’an e al quantum del contributo, richiamando l’art. 133, comma 1, lett. f), cod. proc. amm. e il precedente delle Sezioni Unite n. 10365 del 1998. Rigetta poi l’eccezione di difetto di legittimazione passiva.

Dalla documentazione prodotta non emerge alcuna indicazione sulle vicende traslative delle obbligazioni pecuniarie pendenti verso il Comune: nessuna parte ha depositato il negozio intercorso tra le due società. Il Tribunale qualifica l’obbligazione per il pagamento del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione come corrispettivo di diritto pubblico, che, pur in assenza di specificazione nel contratto di cessione dei diritti edilizi, dà luogo a una tipica obligatio propter rem.

Tale obbligazione inerisce al bene oggetto di negoziazione e segue le vicende traslative tra le parti private, limitatamente a quanto esigibile dal Comune, a carico dell’impresa che in concreto realizza l’intervento, salvo specifica e diversa pattuizione. Rileva l’interesse pubblico a che il pagamento avvenga ad opera del soggetto che ha fattivamente realizzato il fabbricato. Poiché la società opponente ha costruito e la cedente ha trasferito i diritti edificatori con crediti e debiti, opera il principio ubi commoda, ibi et incommoda: il difetto di legittimazione è insussistente.

Non occorreva alcuna notifica alla cedente, soggetto non controinteressato in senso tecnico e non destinatario di pretesa creditoria. Sussistono i requisiti dell’art. 633 cod. proc. civ., richiamato dall’art. 118 cod. proc. amm.: il credito è certo, liquido ed esigibile, non essendo contestato il quantum ma l’an. Le rate successive alla prima gravano quindi sull’opponente, divenuta proprietaria del suolo e dei diritti volumetrici e autrice della costruzione e dell’alienazione degli immobili.

Le questioni sui rapporti negoziali tra le due società esulano dalla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. Quanto al risarcimento, i contorni delle dedotte illegittimità non sono delineati, mancano impugnative tempestive e il minor prezzo di alienazione degli appartamenti non è causalmente ricollegabile agli atti comunali, rientrando nell’alea gravante sul costruttore. Non risultano provati illegittimità degli atti, colpa, nesso causale e danno ingiusto. Opposizione e ricorso incidentale sono respinti, con compensazione delle spese per la complessità delle questioni.