Distanza dal confine e difformità dal titolo edilizio: rileva il progetto assentito (TAR Lombardia n. 345 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze dal confine, la legittimità dell’edificazione si verifica alla luce del titolo edilizio e delle prescrizioni in esso contenute, non già del solo art. 873 cod. civ., che opera sul distinto piano dei rapporti privatistici di vicinato. Il titolo di prima costruzione costituisce il parametro di riferimento per individuare il contrasto tra stato di fatto e quanto assentito. Ne deriva che la difformità dal progetto assentito integra variazione essenziale e legittima l’ordine di demolizione. Il potere repressivo degli abusi edilizi è atto dovuto, con interesse pubblico in re ipsa, senza necessità di motivazione sulle ragioni di pubblico interesse né di comparazione con l’affidamento del privato.

Il Fatto

I ricorrenti sono comproprietari per quote ereditarie di una villetta edificata dal loro dante causa tra gli anni Sessanta e Settanta, sulla base di una licenza di costruzione. In vista della vendita, una verifica tecnica rilevava che sul lato ovest l’immobile si collocava a mt. 4,12 e mt. 4,91 dal confine, anziché a mt. 5 come indicato nel progetto assentito.

Presentata istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, il Comune la respingeva e ingiungeva la rimozione delle opere abusive. Respinta anche l’istanza di revoca, i proprietari impugnavano i provvedimenti davanti al TAR, ottenendo in sede cautelare la sospensione dell’efficacia.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare l’eccezione di inammissibilità per mancata notifica al proprietario del fondo confinante. Ritiene che questi non assuma la qualifica di controinteressato, mancando una situazione soggettiva qualificata di segno contrario alla conservazione del provvedimento. Il ricorso è quindi ammissibile.

Nel merito, i ricorrenti sostenevano l’inapplicabilità dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001 e la rilevanza delle sole distanze dell’art. 873 cod. civ. e dell’art. 9 d.m. n. 1444/1968. La tesi è respinta. La difformità accertata, superiore a 0,50 mt, integra variazione essenziale alla luce del combinato disposto degli artt. 32 d.P.R. n. 380/2001 e 54, comma 1, legge regionale Lombardia n. 12/2015.

Il Collegio ricostruisce l’evoluzione del sistema autorizzatorio, dalla legge n. 1150/1942 alla legge n. 765/1967, fino al d.P.R. n. 380/2001. La funzione di controllo dell’attività edilizia è rimasta identica. L’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001 conferma il ruolo del titolo abilitativo quale unico riferimento per lo stato legittimo dell’immobile. Il titolare della licenza non poteva modificare unilateralmente il progetto, essendo responsabile delle modalità esecutive fissate nel titolo.

L’art. 873 cod. civ. opera invece sul piano dei rapporti tra privati e non incide sul rapporto pubblicistico instaurato con la licenza. L’art. 9 d.m. n. 1444/1968 riguarda la distanza tra fabbricati ed è inconferente rispetto alla distanza dal confine. All’autorizzazione all’abitabilità non spetta alcuna efficacia sanante, come affermato dal Cons. Stato n. 8264 del 2022. Quanto alla pretesa legittimazione per effetto del PGT, la censura è tardiva e comunque infondata, contrastando con il principio di tassatività degli strumenti di sanatoria.

Il secondo motivo è infondato. L’ordine di demolizione è atto vincolato: l’interesse pubblico è in re ipsa, come ribadito dal Cons. di Stato n. 824 del 2023 e dal TAR Napoli n. 6089 del 2023. Il tempo non legittima la situazione abusiva. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.