Distanze legali e variante in corso d’opera: annullato il titolo edilizio (TAR Sardegna n. 344 del 24.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’applicazione della normativa sulle distanze legali tra edifici, per nuova costruzione deve intendersi anche qualsiasi modificazione di un fabbricato già esistente che ne comporti l’aumento della sagoma d’ingombro, ivi compresa una variante in corso d’opera assentita con provvedimento unico. Il titolo edilizio che autorizza opere a distanza inferiore a tre metri dal confine, in violazione dell’art. 873 cod. civ., e a distanza inferiore a dieci metri dalle pareti finestrate antistanti, in violazione dell’art. 9 d.M. n. 1444/1968, è illegittimo e va annullato. La vicinitas fonda la legittimazione, ma non dimostra da sola l’interesse al ricorso, che richiede l’allegazione di uno specifico pregiudizio.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un immobile adibito a civile abitazione in località Baja Sardinia, nel Comune di Arzachena, confinante con il fabbricato del controinteressato. Quest’ultimo ha presentato una pratica edilizia per ampliare il proprio immobile, conclusa con il provvedimento unico n. 242 del 24 maggio 2021, recante una variante in corso d’opera a un precedente titolo edilizio.

Appresa tramite accesso agli atti la consistenza dell’intervento — eliminazione della pergola frontale, ampliamento della veranda laterale e variazione di alcune aperture esterne — il ricorrente ha dapprima chiesto la revoca in autotutela, senza esito favorevole, e poi impugnato il provvedimento davanti al TAR, deducendo la violazione delle distanze legali, lo sconfinamento di un pilastro nella propria proprietà e il difetto di istruttoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto l’eccezione di inammissibilità per carenza di interesse. Richiamata l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 22 del 2021, il Tribunale ribadisce che legittimazione e interesse sono condizioni autonome dell’azione: la vicinitas individua la legittimazione, ma l’interesse va accertato anche d’ufficio come pregiudizio specifico derivante dall’atto. Nel caso concreto il ricorrente ha allegato la compromissione della salubrità degli ambienti per effetto della violazione delle distanze.

Infondata è anche la tesi dell’improcedibilità per mancata realizzazione delle opere: il provvedimento non è mai stato rimosso in autotutela e continua a produrre effetti, sicché persiste l’interesse all’annullamento.

Nel merito il ricorso è accolto sotto il profilo assorbente della violazione delle distanze. Il Tribunale chiarisce che la nozione di nuova costruzione ricomprende ogni modificazione del fabbricato che aumenti la sagoma d’ingombro, con la conseguenza che la verifica va condotta anche sulla variante. La verificazione disposta sul contraddittorio delle parti ha accertato che la veranda coperta al piano terra si colloca a soli 2,07 metri dal confine, in violazione dell’art. 873 cod. civ. Quanto alla distanza tra pareti finestrate, le misurazioni rilevano circa 3,50 metri e 5,59 metri, entrambe inferiori al limite di dieci metri posto dall’art. 9 d.M. n. 1444/1968.

Il provvedimento unico viene quindi annullato, con assorbimento degli ulteriori motivi. Le spese sono compensate in ragione della complessità fattuale della vicenda.