Distanze tra costruzioni future e criteri di risoluzione del conflitto tra confinanti (TAR Emilia-Romagna n. 158 del 18.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Quando i progetti di due proprietari frontistanti siano tra loro incompatibili sul piano del distanziamento e non trovi applicazione il criterio della prevenzione di cui all’art. 873 cod. civ., perché manca un edificio già realizzato, l’Amministrazione non può respingere entrambe le istanze paralizzando ogni iniziativa edificatoria. Il conflitto va risolto applicando il criterio cronologico di presentazione delle domande di cui all’art. 20 T.U. edilizia, che assume valenza sostanziale residuale, oppure, in mancanza di una regola precisa, adottando la soluzione progettuale più idonea a contemperare i contrapposti interessi privati nel rispetto dei principi di imparzialità e buona fede. La soluzione prescelta deve evitare il pregiudizio apprezzabile a carico di una parte e preservare la piena conformità urbanistica di entrambi i progetti.

Il Fatto

La ricorrente, società titolare di uno stabilimento produttivo, presenta il 27 luglio 2023 istanza di permesso a costruire per l’ampliamento del proprio opificio, da realizzarsi a cinque metri dal confine del lotto frontistante. Pochi giorni prima la controinteressata aveva a sua volta depositato un progetto di ampliamento da edificare sul confine, con pareti cieche. L’Unione competente ritiene entrambi i progetti non assentibili per il mancato rispetto della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate prescritta dall’art. 9 D.M. n. 1444/1968 e invita gli istanti a concordare una diversa progettazione, senza esito.

Con provvedimento del 27 dicembre 2023 viene respinta l’istanza della ricorrente, che impugna il diniego chiedendo anche l’accertamento della conformità del proprio progetto alla disciplina sulle distanze e il risarcimento del danno. Seguono nuovi dinieghi, gravati con motivi aggiunti. La ricorrente sostiene che l’unica regola applicabile sia l’arretramento di entrambi i confinanti a cinque metri; la controinteressata invoca il criterio cronologico e la costruzione in aderenza con pareti cieche.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto le eccezioni in rito. L’azione di accertamento autonomo, pur non tipizzata nel codice del processo amministrativo, è ammissibile quando indispensabile per l’effettività della tutela delle posizioni di interesse legittimo e non elusiva del termine decadenziale. Nel caso di specie essa è proposta insieme all’azione di annullamento, sicché l’eccezione è infondata. Parimenti infondata è l’eccezione sui motivi aggiunti: l’Unione ha rinnovato il procedimento alla luce di nuove argomentazioni, tra cui la dedotta violazione dell’art. 2.2 del RUE, cosicché l’atto non è meramente confermativo.

Nel merito il ricorso è respinto. È pacifico che non si applichi l’art. 873 cod. civ., il quale presuppone la presenza fisica di un manufatto già realizzato e grava solo sul secondo costruttore. Il Collegio non condivide però l’assunto della ricorrente secondo cui l’unica regola possibile sarebbe l’arretramento di entrambi gli edifici: è in astratto ugualmente praticabile la costruzione di entrambi in aderenza al confine con pareti cieche.

Il Tribunale valorizza quindi l’art. 20 T.U. edilizia, che impone l’esame cronologico delle istanze e che, pur avendo carattere procedimentale, può assumere valenza sostanziale residuale, privilegiando il progetto presentato per primo. Richiama sul punto Cons. Stato sez. IV n. 1847 del 2017. Rileva inoltre che la controinteressata aveva già ottenuto la valutazione preventiva favorevole, qualificata come vincolante dalla normativa regionale.

Anche a prescindere dal criterio cronologico, la soluzione delle pareti cieche in aderenza appare la più idonea a contemperare gli interessi. L’arretramento imposto alla controinteressata, per la conformazione e le ridotte dimensioni del lotto, determinerebbe un pregiudizio evidente e la sostanziale inutilità dell’ampliamento. Il progetto della ricorrente può invece essere realizzato con aperture sui lati, in ossequio al principio di buona fede nei rapporti privatistici e pubblicistici, richiamato con Cass. civ. sez. III n. 9200 del 2021. L’Amministrazione, esercitando discrezionalità, deve rispettare imparzialità e non discriminazione. Respinta la censura sull’art. 2.2 del RUE, l’infondatezza dell’annullamento travolge la domanda risarcitoria per carenza del presupposto. Spese compensate.