Volumi interrati, distanze e sindacato del giudice amministrativo sul permesso di costruire (TAR Sicilia n. 2479 del 29.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune, nel rilasciare un titolo edilizio in convalida di una concessione annullata, deve svolgere le verifiche istruttorie sull’effettiva data di edificazione e sulla qualificazione del fabbricato come edilizia minore, non potendo fondare tale classificazione su un mero non sequitur. Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1, d.P.R. n. 380/2001, i volumi interrati ottenuti mediante sbancamento e riempimento dei terrazzamenti preesistenti costituiscono nuova costruzione e vanno computati nella volumetria complessiva, prevalendo la norma statale sulle difformi previsioni regolamentari comunali. La mera esistenza di fatto di una strada vicinale, pur aperta all’uso collettivo, non integra la servitù di uso pubblico idonea a esonerare dal rispetto delle distanze legali ex art. 873 c.c. e art. 9 d.m. n. 1444/1968. La segnalazione del privato in ordine a un limite civilistico non vincola l’Amministrazione, che può legittimamente provvedere con la clausola “fatti salvi i diritti dei terzi”.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di due immobili adibiti a civile abitazione nell’isola di Panarea, impugna il permesso di costruire n. 56 del 7 novembre 2024 con cui il Comune di Lipari ha convalidato la regolarità della C.E. n. 17/2012, già annullata in sede di ricorso straordinario con decreto presidenziale del 26 marzo 2019, n. 35. L’atto autorizza la demolizione e ricostruzione di un fabbricato a destinazione turistico-alberghiera in variante alla C.E. n. 10/2008, resosi necessario dopo che il C.G.A., con sentenza n. 342/2024, ha ordinato al Comune di concludere il procedimento con un provvedimento espresso di rilascio o diniego.

La ricorrente deduce la violazione della servitus altius non tollendi accertata dal Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto con sentenza n. 899/2024, l’insussistenza dei presupposti della destinazione alberghiera e dell’edilizia minore, il superamento dei limiti di altezza e volumetria ex artt. 35 e 38 N.T.A. e la violazione delle distanze legali rispetto alla strada vicinale di sua proprietà. La controinteressata eccepisce l’inammissibilità per carenza di interesse e, in subordine, chiede il risarcimento dei danni verso il Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara preliminarmente la tardività dei depositi documentali e delle memorie effettuati oltre le ore 12:00 dell’ultimo giorno utile, richiamando la sez. III n. 474/2023 e i conformi Cons. Stato n. 7977/2022 e n. 10636/2022. L’inutilizzabilità non incide però sull’esito, perché gli elementi decisivi emergono dagli atti già ritualmente acquisiti.

Nel merito, il Tribunale ritiene infondata l’eccezione di carenza di interesse: la dedotta violazione delle altezze, unita alla vicinitas, radica una posizione qualificata, non smentita dall’impugnazione pendente della sentenza civile.

Quanto al primo motivo, la censura è astrattamente fondata, perché il principio di buona fede e collaborazione impedisce all’Amministrazione di ignorare gli atti a propria disposizione. Tuttavia nel caso concreto la mera segnalazione del privato non è sufficiente a incidere sui poteri dell’ente, non risultando la servitù nel titolo di proprietà né la notifica della sentenza civile al Comune, che ha correttamente apposto la clausola “fatti salvi i diritti dei terzi”.

Fondato è invece il secondo motivo. Il Comune non ha effettuato le verifiche sulla data di edificazione, essendo contraddittorie le difese dei controinteressati; il provvedimento rivela carenza motivazionale laddove dalla destinazione alberghiera inferisce l’edilizia minore con evidente non sequitur. Parimenti fondate sono le censure sull’art. 35 N.T.A.: la tesi della neutralità volumetrica dei vani interrati contraddice l’art. 3, comma 1, lett. e.1, d.P.R. n. 380/2001 e le previsioni statali prevalgono su quelle regolamentari comunali, in linea con Cons. Stato n. 6046/2023.

Quanto alle distanze, la strada vicinale resta di proprietà privata: la servitù di uso pubblico che esonererebbe dal rispetto dell’art. 873 c.c. richiede, secondo Cass. n. 6401/2005 e n. 5113/1999, convenzione con l’ente o usucapione, non provate. Il ricorso è quindi accolto, con annullamento del titolo e compensazione delle spese; infondata, per difetto di prova sull’elemento soggettivo e sul danno, la domanda risarcitoria della controinteressata.