Divisione con conguaglio eccedente: presunzione assoluta di vendita nell’imposta di registro (Cass. civ. Sez. 5 n. 6809 del 21.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la divisione avente ad oggetto beni immobili è un atto a natura dichiarativa ed è soggetta all’aliquota dell’1% solo se le porzioni concretamente assegnate ai condividenti (quote di fatto) corrispondono alle quote di diritto spettanti sulla massa comune. L’art. 34, primo comma, del d.P.R. n. 131/1986 introduce una presunzione assoluta in virtù della quale la divisione con assegnazione di beni per un valore complessivo eccedente quello spettante al condividente è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente, con applicazione dell’imposta di trasferimento. La presunzione opera a prescindere dalla circostanza che il conguaglio sia effettivamente corrisposto ovvero formi oggetto di un’obbligazione pecuniaria con funzione compensativa: la rilevanza tributaria del conguaglio è, infatti, neutralizzata dalla predeterminazione normativa dell’unicità di trattamento fiscale, restando irrilevante la causa civilistica dell’accordo tra condividenti. Tale principio si applica anche al conguaglio previsto dall’art. 720 cod. civ. nelle divisioni di immobili non comodamente divisibili, avente funzione attributiva o satisfattiva e non compensativa.

Il Fatto

A seguito di una divisione giudiziale del compendio ereditario, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione con cui applicava l’imposta di registro nella misura del 9% sulla somma di euro 84.568,50, corrispondente al conguaglio dovuto dagli assegnatari della quota di valore superiore. Sul valore residuo della massa al netto dei trasferimenti, invece, veniva applicato il trattamento fiscale della divisione, con l’aliquota dell’1% e l’imposta catastale fissa.

Il contribuente impugnava l’avviso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale, che accoglieva il ricorso. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado, accogliendo l’appello dell’Amministrazione finanziaria, riteneva correttamente assoggettato ad imposta di trasferimento il valore del conguaglio, richiamando la presunzione assoluta di cui all’art. 34 del d.P.R. n. 131/1986. Avverso tale decisione il contribuente proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione degli artt. 20 e 34 del T.U.R. e dell’art. 3 della Tariffa, lamentando che i conguagli avessero assolto alla sola funzione di riequilibrare le quote di diritto.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, esaminando congiuntamente i due motivi per la loro stretta connessione. I giudici di legittimità hanno innanzitutto chiarito che la qualificazione tributaria della divisione è espressiva di una scelta normativa che esclude ogni effetto traslativo in assenza di conguagli, in ragione dell’effetto retroattivo della divisione ex art. 757 cod. civ. e del criterio dell’intrinseca natura dell’atto di cui all’art. 20 del T.U.R.

Quanto all’interpretazione dell’art. 34 del d.P.R. n. 131/1986, la Corte ha rilevato che l’inciso “è considerata vendita” sancisce una presunzione assoluta (iuris et de iure), in base alla quale la divisione con assegnazione di beni eccedenti il valore della quota sulla massa comune deve essere sempre qualificata come vendita per la sola eccedenza. Tale qualificazione opera prescindendo dall’eventualità che il conguaglio sia stato effettivamente versato o che abbia formato oggetto di un’obbligazione pecuniaria con funzione compensativa.

Con specifico riferimento al conguaglio previsto dall’art. 720 cod. civ., la Corte ha precisato che, nelle divisioni di immobili non comodamente divisibili, il conguaglio in danaro non ha funzione compensativa ma funzione attributiva o satisfattiva: esso non colma l’ineguaglianza tra quota di diritto e porzione di fatto, ma assurge esso stesso a porzione di fatto, tacitando il valore della quota di diritto del condividente estromesso dall’assegnazione dei beni in natura.

La Corte ha quindi confermato che è tassata con l’aliquota dell’1% la divisione in cui sia pattuito un conguaglio non superiore al 5% del valore della quota, mentre, ove il conguaglio provochi un’attribuzione di valore superiore alla quota di diritto, esso è assoggettato all’aliquota propria degli atti traslativi. La sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione di questi principi, sicché il ricorso è stato rigettato con condanna del contribuente alla rifusione delle spese.