Il notaio non è inadempiente se non ha rilevato usi civici in assenza di elementi indiziari (Cass. civ. Sez. 3 n. 1609 del 24.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La verifica dell’eventuale esistenza di usi civici sull’immobile oggetto di un contratto di mutuo ipotecario non impone al notaio la consultazione dell’apposito ufficio regionale in assenza di elementi indiziari che ne suggeriscano la sussistenza, atteso che non esistono archivi documentali in grado di offrire una prova assoluta della loro presenza. L’accertamento della sufficienza delle attività di controllo svolte dal professionista, al fine di valutare l’adempimento dell’obbligo di diligenza professionale ex art. 1176 cod. civ., costituisce valutazione di merito, come tale sottratta al sindacato di legittimità. È inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che, pur denunciando la violazione di legge, si risolva in una critica della concreta condotta del notaio, senza prospettare errori di percezione dei fatti da parte del giudice di merito.

Il Fatto

Una banca concedeva un mutuo garantito da ipoteca su un appartamento, la cui stipula era curata da una notaia. In seguito all’inadempimento della mutuataria e alla risoluzione del contratto, la banca avviava la procedura esecutiva sull’immobile, ma il giudice dell’esecuzione ne dichiarava l’improcedibilità: il bene, sito nel Comune di Castel Volturno, era gravato da usi civici e risultava inalienabile ai sensi dell’art. 21 della legge n. 1766/1927. La banca, quindi, conveniva in giudizio la notaia per ottenere il risarcimento dei danni, assumendo che quest’ultima avesse omesso di rilevare la presenza del vincolo al momento della stipula.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che gli usi civici non fossero rilevabili dalla documentazione consultata dalla professionista. La società cessionaria del credito, che era subentrata alla banca, proponeva appello, ma la Corte d’appello di Napoli confermava la decisione di primo grado, negando la sussistenza di un inadempimento della notaia. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti dell’erede della notaia, deceduta nel corso del giudizio.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente i primi tre motivi di ricorso, tutti incentrati sull’asserita violazione degli obblighi di diligenza professionale del notaio. La ricorrente sosteneva che il professionista, in base all’art. 1176, secondo comma, cod. civ., avrebbe dovuto consultare l’ufficio degli usi civici presso la Regione, a prescindere dalla presenza di specifici elementi indiziari, e che la Corte territoriale avesse “affievolito” il grado di diligenza richiedibile al notaio.

La Corte ha ritenuto i motivi inammissibili, poiché sostanzialmente volti a criticare la valutazione fattuale compiuta dal giudice di merito circa la sufficienza degli accertamenti compiuti dalla notaia. Il giudizio sulla necessità di ulteriori verifiche, ha precisato la Corte, attiene alla concreta condotta del professionista e alla sua conformità al parametro della diligenza qualificata. La decisione impugnata aveva accertato che non vi era alcun elemento indiziario che deponesse per la sussistenza del vincolo e che, in assenza di archivi documentali completi, la consultazione dell’ufficio competente si impone solo in presenza di segnali di allerta. La contestazione di tali accertamenti, in quanto basata su circostanze di fatto, non poteva essere rinnovata in sede di legittimità, non essendo prospettati errori di percezione da parte del giudice di merito.

Con riferimento al secondo motivo, concernente la violazione del dovere di consiglio, la Corte ne ha rilevato l’inammissibilità, sia perché la questione non era stata precedentemente devoluta al giudice d’appello, sia per la sua eccentricità rispetto alla decisione impugnata, che non aveva mai affermato l’esistenza di un obbligo della notaia di informare la banca della mancata consultazione del registro.

Il quarto motivo riguardava la decisione della Corte d’appello di accogliere l’appello incidentale contro la compensazione delle spese di lite disposta in primo grado, nonostante l’impugnazione fosse stata proposta dopo la scadenza del termine per l’impugnazione principale, investendo un capo autonomo della sentenza. La Corte ha richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite n. 8486 del 2024, conforme alla “linea aperta” da ultimo confermata, secondo cui l’impugnazione incidentale tardiva è proponibile anche quando investe un capo autonomo, non essendovi alcuna disposizione che lo vieti negli artt. 334, 343 e 371 cod. proc. civ. Tale conclusione risponde all’esigenza di consentire alla parte, che aveva accettato la decisione, di contrastare l’iniziativa della controparte volta a rimettere in discussione l’assetto di interessi. Il motivo è stato pertanto rigettato e il ricorso complessivamente respinto, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese in favore del controricorrente.