La permuta di terreni non ammortizzabili esclude la plusvalenza da conguaglio (Cass. civ. Sez. 5 n. 10458 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenze patrimoniali, il criterio di determinazione della plusvalenza previsto dall’ultimo periodo dell’art. 86, comma 2, t.u.i.r., secondo cui si considera tassabile soltanto il conguaglio in denaro eventualmente pattuito, presuppone che il corrispettivo della cessione sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili. I terreni, anche se pertinenziali a fabbricati strumentali, non sono ammortizzabili, in quanto la loro utilizzazione non è limitata nel tempo ai sensi dell’art. 2426, primo comma, n. 2, c.c., salvo specifiche eccezioni in cui il terreno abbia una utilità destinata ad esaurirsi. L’art. 36, comma 7, del d.l. n. 223/2006 non ha innovato la nozione di bene ammortizzabile, che già escludeva i terreni suscettibili di utilizzazione temporalmente illimitata.

Il Fatto

La società contribuente, subentrata a seguito di fusione per incorporazione in un contratto di permuta di terreni stipulato con un Comune, impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate aveva recuperato a tassazione, per l’anno d’imposta 2010, una plusvalenza derivante dalla permuta stessa. La società riteneva che i terreni ceduti fossero beni strumentali pertinenziali all’albergo di proprietà e, in quanto tali, ammortizzabili, sicché la plusvalenza avrebbe dovuto essere calcolata secondo il criterio del solo conguaglio in denaro pattuito.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso, ritenendo i terreni non ammortizzabili. La Commissione tributaria regionale del Veneto confermava la decisione, escludendo l’applicabilità dell’art. 86, comma 2, t.u.i.r. alla luce della normativa introdotta dal d.l. n. 223/2006, che aveva previsto l’indeducibilità fiscale dell’ammortamento dei terreni, compresi quelli pertinenziali. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi, ritenendoli inammissibili e comunque infondati. Sotto il profilo processuale, ha rilevato che il vizio di omessa motivazione non è denunciabile ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. in caso di doppia conforme, qualora le sentenze di merito siano fondate sulle medesime ragioni di fatto, incombendo sul ricorrente l’onere di allegare che le due decisioni si fondino su ragioni diverse, onere non assolto nella specie. Ha inoltre precisato che la censura era incentrata sull’omessa valutazione della natura pertinenziale dei terreni, questione che non integra il paradigma del fatto storico omesso, ma attiene a valutazioni e argomentazioni, non sindacabili in sede di legittimità.

Nel merito, la Corte ha affermato che il procedimento di ammortamento presuppone che il bene sia soggetto a consumo ed esaurimento nel tempo. I terreni, per loro natura, hanno una durata d’uso illimitata, come confermato dall’art. 2426 c.c. e dal principio contabile OIC 16, che esclude l’ammortizzabilità dei terreni, salvo eccezioni come le cave o le discariche.

La Corte ha quindi precisato che il criterio del conguaglio di cui all’ultimo periodo dell’art. 86, comma 2, t.u.i.r. presuppone che il corrispettivo della cessione sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili. Poiché i terreni ricevuti in permuta non sono ammortizzabili, correttamente l’Ufficio ha calcolato la plusvalenza secondo le regole generali del primo periodo della stessa disposizione, sottraendo dal valore normale il costo non ammortizzato, pari a zero. La Corte ha circoscritto la portata della pronuncia delle Sezioni Unite n. 10225 del 2017 al caso eccezionale del terreno adibito a distribuzione di carburante, soggetto a deperimento per mineralizzazione da idrocarburi.