Prezzo-valore: opzione inesercitabile se manca la richiesta prima dell’avviso (Cass. civ. Sez. 5 n. 2806 del 08.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta di registro, il criterio del c.d. prezzo-valore, di cui all’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, integra un’opzione agevolativa che richiede una scelta espressa e univoca del contribuente. Detta scelta, con riguardo ai trasferimenti disposti con sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., deve essere esercitata prima della notifica dell’avviso di accertamento o di liquidazione. Il giudice tributario non può applicare il beneficio d’ufficio, facendo ricorso ad un’equità sostitutiva non autorizzata da alcuna previsione normativa, dovendo decidere secondo diritto ai sensi dell’art. 113 cod. proc. civ.. In mancanza di valida opzione, la base imponibile è determinata secondo i criteri generali del valore venale dei beni, con applicazione dell’aliquota maggiore ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 131/1986 qualora una medesima disposizione abbia ad oggetto più beni classificati in differenti categorie.

Il Fatto

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia, pronunciando sull’appello avverso la sentenza di primo grado, aveva parzialmente rideterminato la base imponibile dell’imposta di registro dovuta in relazione alla sentenza costitutiva del Tribunale di Milano che, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., aveva disposto il trasferimento alla contribuente di diversi appartamenti e di un appezzamento di terreno. Il giudice d’appello, pur dando atto che la parte non aveva formulato alcuna richiesta di applicazione del regime del prezzo-valore, né aveva indicato il valore dei singoli beni, aveva concesso il beneficio “per equità”, determinando il valore degli immobili sulla base della rendita catastale e applicando per differenza il corrispettivo al terreno. Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione le contribuenti e ricorso incidentale l’Agenzia delle Entrate.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha preliminarmente disatteso il primo motivo di ricorso principale, con cui si lamentava il vizio di motivazione della sentenza impugnata. Richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite n. 8053/14, la Corte ha ricordato che, dopo la riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto alla verifica del “minimo costituzionale”, ravvisabile solo in caso di mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa, ipotesi non ricorrenti nella specie, avendo il giudice d’appello esposto le ragioni della decisione.

Nel merito, la Corte ha accertato la fondatezza del ricorso incidentale, censurando l’applicazione officiosa del criterio del prezzo-valore. L’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005 subordina il beneficio ad una specifica richiesta della parte acquirente, resa in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi delineati dalla norma. La natura agevolativa del regime, sottolineata anche dalla Consulta nella sentenza Corte cost. n. 6/14, impone che l’esercizio dell’opzione avvenga in condizioni di univocità e certezza, non potendo il requisito formale essere derogato da un’interpretazione che valorizzi genericamente il comportamento delle parti.La Corte ha quindi precisato che, nel caso di trasferimenti disposti con sentenza ex art. 2932 cod. civ., come riconosciuto da Cass. n. 5751/18 e da Cass. n. 2581/23, l’opzione deve essere esercitata prima che l’amministrazione finanziaria abbia notificato l’avviso di accertamento. Nel caso di specie, tale richiesta non era mai stata formulata, neppure in seguito ad un’esplicita richiesta dell’ufficio, sicché il beneficio non poteva trovare applicazione.

La Corte ha infine stigmatizzato il ricorso all’equità sostitutiva operato dal giudice d’appello, evidenziando come l’art. 113, comma 1, cod. proc. civ. imponga al giudice di decidere secondo legge, salvo che un’espressa previsione legislativa lo autorizzi a decidere secondo equità, ipotesi estranea alla materia tributaria. In mancanza di opzione esercitata a tempo debito, trovano applicazione i criteri generali di tassazione commisurati al valore venale dei beni, con la conseguente applicazione, ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 131/1986, dell’aliquota maggiore prevista per la categoria dei terreni agricoli, pari al 15%, in ragione della pluralità di beni oggetto della medesima disposizione.

La Corte ha pertanto accolto i primi due motivi del ricorso incidentale, dichiarato assorbito il terzo, rigettato il ricorso principale e cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese.