La clausola di conciliazione non preclude la garanzia per gravi vizi ex art. 1669 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 2 n. 22856 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La garanzia per i gravi vizi di costruzione di cui all’art. 1669 cod. civ. configura una fattispecie di responsabilità aquiliana, posta a tutela di esigenze di ordine pubblico. Ne consegue che la clausola limitativa della responsabilità dell’appaltatore copre solo i pregiudizi derivati da colpa lieve e non può, comunque, riguardare detta garanzia. Un eventuale atto di conciliazione o una rinuncia intervenuta tra le parti non può pertanto precludere l’azione per i vizi gravi e non prevedibili, emersi successivamente.

Il Fatto

La società costruttrice e il suo garante avevano realizzato un fabbricato per conto degli attori, nell’ambito di una complessa operazione edilizia regolata da un verbale di conciliazione. Gli acquirenti, lamentando gravi difetti costruttivi e difformità esecutive, quali fenomeni infiltrativi e carenze negli infissi, citavano in giudizio la società e il garante per ottenere il risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1669 cod. civ..

I convenuti eccepivano la carenza di legittimazione passiva e la circostanza che, con il verbale di conciliazione, gli attori avessero accettato l’opera nello stato di fatto, rinunciando a ogni ulteriore pretesa. Il Tribunale accoglieva la domanda, condannando i convenuti in solido. La Corte d’appello confermava la decisione, rigettando il gravame.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel scrutinare i motivi di ricorso, si è pronunciata in via preliminare sulla natura della garanzia prevista dall’art. 1669 cod. civ., richiamando il diritto vivente che la qualifica come una forma di responsabilità aquiliana. Tale qualificazione, fondata su esigenze di ordine pubblico, la rende inderogabile dalla volontà delle parti.

In questa prospettiva, la Corte ha escluso che la clausola di conciliazione stipulata tra le parti potesse valere come preclusione all’azione di garanzia. La clausola limitativa della responsabilità dell’appaltatore, infatti, può operare solo per i danni derivanti da colpa lieve e giammai per quelli contemplati dall’art. 1669 cod. civ., che concernono vizi gravi e non prevedibili, la cui tutela è sottratta all’autonomia negoziale.

La Corte ha altresì dichiarato l’inammissibilità dei motivi di ricorso concernenti l’omesso esame di fatti decisivi, in ragione della “doppia conforme” di merito. Il ricorrente, in tali ipotesi, avrebbe dovuto specificamente indicare le ragioni di divergenza tra le decisioni di primo e secondo grado, onere non assolto nel caso di specie. Ha inoltre precisato che il travisamento del contenuto oggettivo della prova non è censurabile per omesso esame, trovando rimedio nella revocazione per errore di fatto.

Con riferimento alla violazione dei parametri acustici, la Corte ha ritenuto corretta l’applicazione del d.P.C.m. del 5/12/1997, in virtù della sentenza della Corte costituzionale n. 103/2013, la quale ha stabilito che per i rapporti anteriori alla legge n. 96/2010 debbano valere i parametri previgenti.

Il ricorso è stato pertanto rigettato nel suo complesso, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali e al versamento dell’ulteriore somma ex art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ. in favore della controparte e della cassa delle ammende.