Condominio: presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e onere della prova per l’esclusiva (Cass. civ. n. 31852/2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, l’art. 1117 c.c. non formula una presunzione legale di comunione, ma una regola di attribuzione della proprietà comune dei beni ivi elencati, salvo che il contrario risulti dal titolo. Il fondamento della condominialità risiede nel rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni alle unità di proprietà esclusiva, delle quali rendono possibile l’esistenza o l’uso. Spetta al condomino che pretende di essere titolare esclusivo di un bene che, per la sua attitudine funzionale, rientri tra quelli di cui all’art. 1117 c.c., fornire la prova della sua proprietà esclusiva, attraverso il titolo, il regolamento contrattuale o l’usucapione. Il giudizio sull’usucapione e sulla qualificazione del possesso è devoluto al giudice del merito e il relativo apprezzamento è incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua. Il vizio di motivazione ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. attiene all’omesso esame di un fatto storico decisivo, non alla diversa valutazione degli elementi istruttori, che resta riservata al giudice di merito.

Il Fatto

Un condomino, proprietario di un’unità immobiliare al piano rialzato, convenne il condominio e altri condòmini per far dichiarare la nullità della delibera assembleare che autorizzava l’installazione di un ascensore su una striscia di terreno retrostante l’edificio, che egli assumeva essere di sua proprietà esclusiva. Sosteneva che l’area gli era stata donata, e che comunque era stata oggetto di usucapione ultraventennale. Il Tribunale respinse la domanda. La Corte d’appello di Milano, in sede di rinvio dopo cassazione, accolse l’appello, dichiarando nulla la delibera, ritenendo che la striscia di terreno fosse di comproprietà esclusiva dei condòmini del piano rialzato, sulla base dell’interpretazione dei titoli di acquisto e delle planimetrie, nonché dell’intervenuta usucapione. Alcuni condòmini hanno proposto ricorso per cassazione, deducendo vizio di motivazione apparente, omesso esame di fatti decisivi e violazione dell’art. 1117 c.c.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Sul primo motivo (motivazione apparente), ha ritenuto la sentenza della Corte d’appello adeguatamente motivata, avendo essa esaminato i titoli di proprietà e le planimetrie, desumendo che la porzione di terreno dovesse essere attribuita esclusivamente ai proprietari delle unità del piano rialzato, e avendo altresì fondato la decisione sull’accertamento dell’usucapione, con riferimento a verbali assembleari e prove testimoniali. La motivazione non era apparente ma chiara e coerente.

Sul secondo motivo (omesso esame di fatti decisivi), la Corte ha richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 8053/2014, per cui il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. è circoscritto all’omesso esame di un fatto storico decisivo. Le censure dei ricorrenti, tuttavia, non attenevano a fatti storici omessi, ma a una diversa valutazione delle risultanze istruttorie, che è riservata al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione. In particolare, le censure riguardavano il significato da attribuire ai rogiti e alle planimetrie, e l’analisi dei presupposti dell’usucapione, che la Corte d’appello aveva comunque esaminato e valutato.

Sul terzo motivo (violazione dell’art. 1117 c.c. e onere della prova), la Corte ha richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite (n. 7449/1993) e della giurisprudenza successiva, secondo cui l’art. 1117 c.c. non stabilisce una presunzione legale di comunione, ma una regola di attribuzione: i beni ivi elencati sono comuni se il titolo non ne attribuisce l’esclusiva a singoli condòmini. Spetta al condomino che afferma la proprietà esclusiva di un bene (anche se potenzialmente comune) provare il suo diritto, attraverso il titolo, il regolamento contrattuale o l’usucapione. La Corte ha, quindi, ritenuto che la Corte d’appello, avendo accertato che il condomino aveva provato la comproprietà esclusiva (o l’usucapione) della striscia di terreno, aveva correttamente applicato la norma e l’onere della prova.

Implicazioni Pratiche

1. Onere della prova sull’esclusiva: l’avvocato del condomino che agisca per far valere la proprietà esclusiva di un bene potenzialmente comune (ex art. 1117 c.c.) deve fornire una prova rigorosa e documentale del titolo di proprietà (es. atti di acquisto, planimetrie, regolamento condominiale contrattuale), o, in alternativa, dell’avvenuta usucapione, attraverso elementi oggettivi di possesso continuato per oltre vent’anni. La mera invocazione della presunzione di comunione non è sufficiente; spetta a lui l’onere di superarla.
2. Limiti del vizio di motivazione: per impugnare una sentenza per omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., occorre indicare il “fatto storico” specifico che il giudice avrebbe omesso di esaminare, dimostrando che tale fatto, se valutato, avrebbe condotto a una decisione diversa. Non è sufficiente contestare la valutazione complessiva delle prove o la ricostruzione degli atti; ciò equivarrebbe a chiedere un nuovo giudizio di merito, non consentito in cassazione.
3. Valore degli atti di acquisto e delle planimetrie: la prova della proprietà esclusiva di una parte comune può essere desunta dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità e dalle planimetrie allegate, che individuano la destinazione delle aree. L’avvocato deve esaminare attentamente tali documenti e, se necessario, richiedere consulenze tecniche per interpretare la cartografia e i riferimenti catastali, al fine di dimostrare la titolarità esclusiva.