Ripartizione spese sostituzione caldaia: illegittima la deroga ai millesimi e annullabile la delibera (Cass. civ. Sez. 2 n. 18204 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di spese condominiali, non è applicabile alle spese di conservazione, quale è quella per la sostituzione della caldaia, il criterio di ripartizione in proporzione all’uso, dovendo la relativa ripartizione essere effettuata secondo i millesimi di proprietà; tale normativa è derogabile solo per via contrattuale. La delibera assembleare che approvi la ripartizione in concreto delle spese in violazione dei criteri legali è annullabile, non nulla, sicché la relativa invalidità non è deducibile in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi, salvo che sia proposta apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine di cui all’art. 1137 c.c.

Il Fatto

Un condomino proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti per il pagamento di contributi condominiali. Il Tribunale dichiarava inammissibile l’opposizione per tardività, ma la Corte d’appello, in parziale riforma, ne accertava l’ammissibilità, rigettandola nel merito. Il giudice del gravame riteneva legittima la delibera di ripartizione delle spese per la sostituzione della caldaia, adottata in base alle superfici radianti e quindi all’uso, anziché in base ai millesimi di proprietà.

La Motivazione della Corte

La S.C. ha esaminato i motivi di ricorso, disattendendoli. In particolare, ha ricordato che la ripartizione della spesa per la sostituzione della caldaia, essendo una spesa di conservazione, va effettuata secondo i millesimi di proprietà, non essendo applicabile il criterio dell’uso di cui all’art. 1123, secondo comma, c.c., derogabile solo per via contrattuale. Ha conseguentemente riconosciuto l’erroneità della motivazione della sentenza impugnata sul punto.

Tale errore non ha condotto all’accoglimento del ricorso, poiché la delibera che applica un criterio illegittimo è annullabile, non nulla, come chiarito dalle Sezioni Unite n. 9839 del 2021. L’annullabilità concerne le delibere adottate nell’esercizio delle attribuzioni assembleari, mentre la nullità è limitata a casi residuali come il difetto assoluto di attribuzioni o il contenuto illecito.

La S.C. ha precisato che, vertendosi in tema di ripartizione in concreto delle spese, la relativa invalidità può essere sindacata dal giudice nell’opposizione al decreto ingiuntivo solo se dedotta con apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine dell’art. 1137 c.c., non essendo nella specie stata proposta alcuna domanda in tal senso. Ha inoltre escluso la sussistenza di vizi di motivazione e di omessa pronuncia, reputando la decisione corretta anche in ragione della tardività dell’eccezione di compensazione sollevata dal condomino.