La sentenza ex art. 2932 c.c. non è preclusa da difformità edilizie parziali (Cass. civ. Sez. 2 n. 3753 del 19.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ex art. 2932 cod. civ., la sentenza di trasferimento coattivo non può essere pronunciata solo se l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia, in assenza della documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono), ovvero sia caratterizzato da totale difformità rispetto al titolo, non sanata. Qualora l’immobile sia munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, gli eventuali vizi di regolarità urbanistica che non oltrepassino la soglia della parziale difformità non precludono l’emanazione della sentenza costitutiva, poiché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo. La regolarità urbanistica, pur rilevabile d’ufficio, deve essere valutata in concreto riguardo alla sua incidenza sulla commerciabilità del bene, senza che sia necessaria la preventiva regolarizzazione di difformità non ostative.

Il Fatto

I promissari acquirenti di un’unità immobiliare, che avevano concluso un contratto preliminare di compravendita con la società promittente venditrice, agivano in giudizio ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. La società convenuta resisteva, chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti.

Il Tribunale di Monza accoglieva la domanda, subordinando l’effetto traslativo al pagamento del prezzo residuo e alla definizione della pratica di sanatoria per alcune difformità emerse in corso di causa. La Corte d’Appello di Milano, a seguito di nuova consulenza tecnica d’ufficio, riformava parzialmente la sentenza, subordinando l’effetto traslativo al solo pagamento del residuo prezzo, ritenendo le difformità riscontrate non ostative alla pronuncia traslativa. Avverso tale decisione i promissari acquirenti proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha innanzitutto dichiarato inammissibili le domande di risoluzione contrattuale, restituzione dell’acconto e risarcimento del danno, formulate per la prima volta in sede di legittimità, in quanto domande di merito estranee al giudizio di cassazione, nel quale non trova applicazione l’art. 1453 cod. civ.

Quanto al primo motivo, relativo alla necessità di ottenimento della compatibilità paesaggistica ed edilizio-urbanistica prima del trasferimento, la Corte ha ritenuto la censura infondata. Ha richiamato il principio secondo cui la sentenza ex art. 2932 cod. civ. non può essere pronunciata solo in caso di immobile costruito senza titolo o in totale difformità dallo stesso, mentre gli eventuali vizi di regolarità urbanistica che non oltrepassino la soglia della parziale difformità non precludono l’emanazione della sentenza costitutiva, poiché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo. La Corte d’Appello aveva correttamente accertato la sussistenza del titolo edilizio e del certificato di abitabilità, non annullati né revocati, e aveva valutato le difformità come non incidenti sulla commerciabilità del bene.

In relazione al secondo motivo, concernente l’omesso esame di ulteriori difformità emerse in sede di sopralluogo, la Corte ha rilevato che il giudice di merito non si era limitato a ritenerle estranee al tema del giudizio, ma le aveva comunque considerate nel contraddittorio delle parti, includendole nel complessivo giudizio di irrilevanza ai fini della commerciabilità dell’immobile, non potendo esse oltrepassare la soglia della parziale difformità.

Quanto al terzo motivo, con cui si deduceva la violazione dell’art. 167, comma 4, lett. a), d.lgs. n. 42/2004 per la ricomprensione dei volumi tecnici nella nozione di nuova volumetria, la Corte ha ritenuto la censura infondata, evidenziando che l’interpretazione accolta dalla Corte di merito, conforme alle indicazioni delle Pubbliche Amministrazioni e del consulente tecnico, non ravvisava un aumento di volumetria superiore a quello consentito né una concreta incidenza impattante sul paesaggio circostante.

La Corte ha infine respinto integralmente il ricorso, condannando i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, e ha dichiarato la sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.