Ordinanze di sgombero e legittimazione del promissario acquirente non proprietario (Cons. Stato n. 1724 del 05.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di occupazione senza titolo di immobile realizzato in difformità del titolo edilizio e acquisito al patrimonio comunale, la legittimazione a impugnare le ordinanze di sgombero spetta al proprietario del bene, non al promissario acquirente che non abbia stipulato il contratto definitivo di compravendita, né abbia trascritto l’acquisto o ottenuto la voltura catastale. Una scrittura privata priva di data certa, prodotta dopo l’emanazione dei provvedimenti impugnati, non prova l’acquisto della proprietà in epoca anteriore. In capo al promissario acquirente residua un interesse di mero fatto, utile solo a un intervento ad adiuvandum nel giudizio del proprietario. La controversia sul pagamento dell’indennità di occupazione, avendo contenuto patrimoniale e non esplicando potere autoritativo, è devoluta al giudice ordinario.

Il Fatto

Una società acquista un terreno destinato a panificazione e stipula con il Comune una convenzione di urbanizzazione. Realizzati i manufatti, le domande di sanatoria presentate nel 2004 vengono rigettate, perché gli immobili risultano a destinazione residenziale e non artigianale-commerciale. L’Amministrazione dispone quindi l’annullamento in autotutela dei titoli edilizi e l’acquisizione di aree ed edifici al patrimonio comunale. Il TAR Campania respinge il ricorso con sentenza n. 4934/09, confermata dal Consiglio di Stato con sentenza n. 5170/10; una successiva istanza di revocazione è dichiarata inammissibile.

A valle di tali pronunce il Comune emette ordinanze di sgombero nei confronti degli occupanti senza titolo e ordina il pagamento di un’indennità per l’occupazione. Il ricorrente, in proprio e quale legale rappresentante della società, impugna gli atti davanti al TAR Campania, che in parte dichiara il ricorso inammissibile e in parte lo rigetta. Propone appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i primi tre motivi, relativi alla ritenuta carenza di legittimazione attiva dell’appellante rispetto alle ordinanze di sgombero. La censura non regge. Dagli atti risulta un contratto preliminare dell’8.2.2001 e un successivo contratto del 5.12.2003, nei quali le parti avevano previsto la stipula del definitivo per atto pubblico notarile. Quel contratto non è mai stato stipulato e non vi è stata trascrizione dell’acquisto né voltura catastale.

Tali elementi, valutati nel loro complesso, convincono il Collegio che la volontà delle parti non si sia tradotta in un negozio traslativo della proprietà. La scrittura privata del luglio 2006 prodotta a contrasto è priva di data certa e quindi inidonea a provare l’acquisto della qualità di proprietario prima dell’emanazione degli atti impugnati. Irrilevante è la circostanza del deposito in giudizio nell’aprile 2020, poiché le ordinanze risalgono al dicembre 2019 e sono state notificate il 5 dicembre 2019.

Il verbale di affidamento in custodia dell’8.5.2008 qualifica espressamente l’appellante come promissario acquirente, qualità mai mutata. Difetta dunque la legittimazione a impugnare i provvedimenti repressivo-sanzionatori, che compete unicamente alla società; in capo all’appellante resta un interesse di mero fatto. Né vale la possibilità di agire ex art. 2932 c.c., perché l’alienazione coattiva è esclusa dall’accertata legittimità del divieto di disporre dei suoli e delle opere, ormai coperta da giudicato.

Il quarto motivo, che nega il potere autoritativo per asserita natura disponibile del bene, è infondato: gli atti impugnati costituiscono il terminale della vicenda giudiziaria che ha confermato l’annullamento in autotutela dei titoli edilizi e ne mutuano la natura.

Quanto al difetto di giurisdizione sul capo relativo all’indennità, la censura è infondata. L’ordine di pagamento ha natura sostanzialmente vincolata e la posizione del privato si qualifica come diritto soggettivo. Il Collegio richiama Cons. Stato, Sez. VI, n. 3442 del 2024: la controversia sul pagamento dell’indennità per occupazione abusiva di immobile abusivo, non costituendo esplicazione di potere autoritativo, spetta al giudice ordinario. L’appello è rigettato, con condanna alle spese.