Natura propter rem degli obblighi di lottizzazione e diffida ad adempiere (TAR Sicilia n. 2863 del 06.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni derivanti da una convenzione di lottizzazione hanno natura propter rem e vincolano non solo il lottizzante stipulante ma anche i suoi aventi causa, indipendentemente dalla volontà di questi e dalla conoscenza degli obblighi, purché la convenzione sia trascritta. La richiesta del Comune di cessione gratuita delle aree destinate alle opere di urbanizzazione non costituisce provvedimento espropriativo, ma diffida ad adempiere ex art. 1454 cod. civ., prodromica all’eventuale azione ex art. 2932 cod. civ.. Avverso tale atto la domanda caducatoria è inammissibile e va convertita, in virtù della giurisdizione esclusiva ex art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, cod. proc. amm., in domanda di accertamento negativo delle pretese dell’Amministrazione. Il termine decennale di validità della convenzione si computa applicando le proroghe normative succedutesi, e la sua scadenza non estingue l’obbligazione, ma segna l’inizio della prescrizione decennale.

Il Fatto

La ricorrente ha acquistato nel 2022 un terreno agricolo dalla società che aveva ottenuto l’approvazione di un piano di lottizzazione e aveva stipulato con il Comune due convenzioni, nel 2007 e nel 2011. La società non ha ultimato le opere di urbanizzazione e, a seguito di procedura esecutiva, le ville realizzate sono state vendute agli attuali controinteressati, che hanno costituito un Consorzio per completare gli interventi.

Il Comune ha quindi adottato una determinazione con cui, accertato l’inadempimento del lottizzante, ha chiesto la cessione gratuita delle aree necessarie. La ricorrente ha impugnato l’atto deducendo l’insussistenza dei presupposti, l’illegittima individuazione delle particelle, la decadenza delle convenzioni, l’estraneità degli obblighi rispetto all’avente causa e l’esistenza di oneri in capo ai controinteressati. Ha inoltre chiesto l’accertamento del diritto di accesso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo in rito. Le convenzioni di lottizzazione sono accordi sostitutivi ex art. 11 legge n. 241/1990 e le relative controversie rientrano nella giurisdizione esclusiva. L’atto impugnato non ha natura provvedimentale: è una diffida ad adempiere rispetto a prestazioni contrattuali. La domanda di annullamento è pertanto inammissibile e va convertita in azione di accertamento negativo ex art. 32, comma 2, cod. proc. amm., in ossequio al principio di effettività della tutela.

Nel merito, il primo motivo è infondato. Il lottizzante non può rinunciare solo all’onere delle opere di urbanizzazione dopo aver realizzato le porzioni remunerative: una tale lettura rimetterebbe l’adempimento al mero arbitrio del privato, con pregiudizio dell’interesse pubblico.

Il secondo motivo è improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse: la determina di rettifica ha circoscritto l’acquisizione alle sole particelle destinate alle urbanizzazioni. Il terzo motivo è infondato. Il termine decennale della convenzione del 2011, inizialmente scaduto nel 2021, si è prorogato per effetto dell’art. 30, comma 3-bis, d.l. n. 69/2013, dell’art. 10, comma 4-bis, d.l. n. 76/2020 e dell’art. 10-septies d.l. n. 21/2022, fino al 24 maggio 2029. In ogni caso, come chiarito dal Cons. Stato n. 8327/2024, la scadenza non estingue l’obbligazione ma segna l’inizio della prescrizione decennale, non ancora decorsa.

Il quarto motivo è infondato. Le obbligazioni da convenzione hanno natura propter rem ex art. 28, comma 7, legge n. 1150/1942: il vincolo si trasferisce in capo al nuovo proprietario, individuandone il soggetto passivo, con carattere personale dell’obbligazione e non di onere reale. La ricorrente, avente causa a titolo oneroso, è tenuta alla cessione gratuita delle aree, come confermato dal Cons. Stato n. 1952/2024 e dal Cons. Stato n. 7217/2023. Non è pertinente il richiamo alla sentenza del TAR Sardegna, relativa alla diversa posizione dei proprietari delle unità abitative.

Anche il quinto motivo è infondato: il Consorzio ha manifestato concreto interesse, l’acquisizione è pregiudiziale all’intervento e nessun pagamento è dovuto per la cessione. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.