Sottotetto condominiale e onere di prova del titolo edilizio (Cons. Stato n. 1843 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire può essere rilasciato, ai sensi dell’art. 11 d.P.R. 380/2001, esclusivamente al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, con la conseguenza che l’Amministrazione è tenuta a verificare la legittimazione del richiedente. In presenza di contestazioni sul diritto dell’istante, l’Amministrazione deve svolgere le necessarie indagini istruttorie senza sostituirsi al giudice civile, ma deve arrestarsi qualora l’interessato non offra elementi prima facie attendibili. Grava sul richiedente, ai sensi dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 64, comma 1, c.p.a., l’onere di provare il titolo di proprietà o di disponibilità esclusiva. La natura condominiale del sottotetto, attestata dal regolamento condominiale e dalle caratteristiche strutturali e funzionali del bene, esclude la legittimazione esclusiva del singolo condomino.

Il Fatto

La ricorrente impugna la sentenza con cui il TAR Abruzzo ha respinto il ricorso avverso il provvedimento di annullamento in autotutela di una D.I.A. presentata nel 2014. L’intervento riguardava la costruzione di una scala di collegamento tra l’appartamento dell’istante e il sovrastante vano sottotetto, oltre alla sostituzione del soffitto leggero con un solaio portante.

Nella dichiarazione resa ai sensi del d.P.R. n. 445/2000, l’istante aveva affermato di essere proprietaria esclusiva del sottotetto. Alcuni condomini segnalavano il contrario, producendo a loro volta una dichiarazione sostitutiva che attestava la proprietà pro quota del vano in base al regolamento condominiale. Il Comune annullava il titolo ritenendo non dimostrato il titolo di proprietà. Il TAR respingeva il ricorso e l’interessata appellava articolando tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama la giurisprudenza costante secondo cui la verifica della legittimazione del richiedente costituisce passaggio indefettibile del procedimento edilizio (Cons. Stato, sez. IV, n. 8644 del 2025; sez. II, n. 7523 del 2024; sez. VI, n. 4632 del 2024). In caso di contestazioni, l’Amministrazione deve compiere le opportune indagini istruttorie, senza però invadere il campo riservato al giudice civile e potendo arrestarsi quando l’interessato non fornisca elementi prima facie attendibili (Cons. Stato, sez. VI, n. 1563 del 2024).

Nel caso concreto, la natura condominiale del sottotetto trova riscontro documentale nel regolamento condominiale del 1984, che lo include espressamente tra le parti comuni con relative tabelle millesimali, e nella nota dell’ATER che esclude l’alienazione del vano insieme agli alloggi dell’ultimo piano. A fronte di tali evidenze, l’appellante non ha prodotto alcun titolo di acquisto, limitandosi a richiamare l’art. 1117 c.c. e le caratteristiche strutturali del bene.

Il richiamo alla presunzione di comunione è giudicato inconferente, poiché il sottotetto è espressamente qualificato come comune dal regolamento. Le caratteristiche strutturali e funzionali, lungi dal confermare la proprietà esclusiva, suffragano la destinazione condominiale: il locale è raggiungibile dalla scala comune, ospita le travi di sostegno del tetto e funge da intercapedine isolante a vantaggio dell’intero edificio.

La Corte ritiene irrilevante la dedotta distinzione tra i due condomini ai civici 201 e 203, perché l’originario e unico regolamento redatto dal venditore comprova la natura comune del vano. La successiva istanza di sanatoria, richiamando il verbale assembleare sull’uso dei beni comuni e l’autorizzazione di alcuni condomini all’uso dei subalterni, assume valore confessorio e conferma l’assenza di un titolo esclusivo.

Ne deriva la reiezione di tutte le doglianze, comprese quelle sulla condanna alle spese e sulla domanda risarcitoria, nonché la conferma dell’onere probatorio posto a carico dell’appellante. Le spese del grado sono liquidate a favore del Comune e compensate con la controinteressata in ragione della peculiarità dei risvolti civilistici della vicenda.