Legittimazione del condominio e sindacato di legittimità sulle prove (Cass. civ. Sez. II n. 13394 del 15.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’amministratore del condominio è legittimato ad agire per i crediti maturati in favore del condominio, ancorché le relative obbligazioni siano state sottoscritte dai singoli condomini prima della costituzione dell’organo rappresentativo. Gli accordi stipulati dagli acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritti, concernenti parti comuni, assumono carattere convenzionale e vincolano tutti i successivi acquirenti, anche per le clausole che restringono i poteri dei singoli condomini sulle proprietà esclusive, costituendo su queste una servitù reciproca. In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalla norma; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta è invece esterna all’interpretazione della norma e inerisce alla valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità. È pertanto inammissibile il ricorso che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, miri a una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito.

Il Fatto

Il condominio evocava in giudizio il comune, domandando la condanna al pagamento dell’importo anticipato all’Enel per la fornitura di energia elettrica relativa all’illuminazione di una galleria, di spettanza dell’ente territoriale. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda e condannava il comune al pagamento della somma di euro 92.369,99, oltre interessi e spese.

La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 03.06.2019, rigettava l’impugnazione del soccombente. Rilevava che l’ente non aveva contestato l’obbligo, ma aveva affermato di avervi adempiuto senza fornirne la prova, e che il comune aveva goduto della servitù pubblica sulla galleria, provvedendo alla volturazione del servizio elettrico solo nel 2011. Il comune ricorre per cassazione con quattro motivi; resiste il condominio con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1117 c.c., sostenendo che la Corte d’appello avrebbe erroneamente riconosciuto la legittimazione attiva del condominio, mero ente di gestione, quale successore dei sottoscrittori dell’atto di costituzione di servitù. Il motivo è manifestamente infondato.

La Corte ricostruisce la natura degli accordi convenzionali. Gli accordi stipulati dagli iniziali acquirenti e trascritti nei registri immobiliari, concernenti parti comuni, vincolano tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole sull’uso dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri dei singoli condomini sulle proprietà esclusive. Tali accordi, ancorché non materialmente inseriti nei contratti di compravendita successivi, fanno corpo con il regolamento condominiale, rientrando per relationem nel contenuto dei singoli contratti.

Configurandosi il condominio come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario non priva i partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni, come affermato da Sez. 3, n. 23782 del 7 novembre 2014. Analogamente deve dirsi per la legittimazione attiva dell’amministratore rispetto ai crediti maturati a favore del condominio, ancorché originati da obbligazioni sottoscritte dai singoli condomini prima della costituzione dell’organo rappresentativo.

Il secondo, il terzo e il quarto motivo, scrutinati congiuntamente perché investono l’impostazione probatoria, sono inammissibili. La Corte d’appello ha accertato l’inadempimento dell’ente all’obbligazione assunta nell’atto di costituzione della servitù pubblica e ha rilevato l’assenza di prova di un impianto ulteriore. Il vizio di violazione di legge, si legge, implica un problema interpretativo della norma; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta è esterna a tale interpretazione e inerisce alla valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (Sez. 1, n. 3340 del 5 febbraio 2019).

La valutazione delle prove, anche se si tratta di presunzioni, è attività riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni sulla ricostruzione fattuale non sono sindacabili in cassazione. La Corte richiama il principio per cui la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni del giudice di merito, tesa a una nuova pronuncia sul fatto, estranea ai fini del giudizio di legittimità (Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013). È quindi inammissibile il ricorso che, sotto l’apparente deduzione del vizio di legge, di mancanza assoluta di motivazione o di omesso esame di un fatto decisivo, miri a una rivalutazione dei fatti storici (Sez. U, n. 34476 del 27 dicembre 2019).

Al rigetto del ricorso segue la condanna del comune alla rifusione delle spese processuali, liquidate in euro 8.500 per compensi, oltre forfettarie ed esborsi. La Corte dà atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.