Tettoie di rilevanti dimensioni su area plurivincolata richiedono permesso di costruire (Cons. Stato n. 7594 del 29.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le tettoie realizzate con strutture in tubi innocenti e scatolato in ferro, di rilevanti dimensioni, poggianti su nudo terreno e destinate a un uso stabile e ripetuto nel tempo, costituiscono nuova costruzione e richiedono il permesso di costruire. La natura dei materiali utilizzati e l’assenza di opere di pavimentazione non escludono la necessità del titolo edilizio, poiché le dimensioni dei manufatti mutano dal punto di vista esteriore lo stato dei luoghi in area assoggettata a vincoli. Il vincolo pertinenziale è riconoscibile solo per opere di modestissime entità e accessorie rispetto a quella principale, non per manufatti che, per dimensioni e funzione, si connotino per propria autonomia. Il nulla osta tecnico rilasciato per il posizionamento temporaneo di pannelli metallici a mo’ di recinzione non integra implicita autorizzazione né sanatoria dell’abuso. La mera presentazione di una domanda di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non rende inefficace l’ordine di demolizione, ma ne sospende soltanto l’efficacia fino alla definizione del procedimento.

Il Fatto

La società appellante acquistava nel 2007 un immobile destinato a deposito e magazzino, con due locali, corte pertinenziale e due appartamenti. Sull’area scoperta, utilizzata per il ricovero di materiali edili e di materiale rotabile storico, realizzava due tettoie in lamiera ondulata sorrette da tubi innocenti e scatolati in ferro, per proteggere i beni dalle intemperie. Nel 2009 il Municipio capitolino ordinava la demolizione o la rimozione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001.

La società impugnava la determinazione davanti al TAR Lazio, deducendo violazione di legge ed eccesso di potere, contraddittorietà con il nulla osta tecnico ottenuto nel 2009 per i pannelli metallici, natura pertinenziale delle tettoie e avvenuta presentazione di una SCIA in sanatoria. Il TAR respingeva il ricorso. Proponeva appello la società, che chiedeva anche un rinvio della trattazione per l’esito della richiesta di permesso in sanatoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di rinvio: la legittimità dell’ordine di demolizione va valutata sulla base dei presupposti esistenti al momento dell’emanazione dell’atto, mentre le vicende successive possono incidere solo sugli atti consequenziali (Cons. Stato n. 9148 del 2023). La richiesta di permesso in sanatoria allegata, peraltro, risulta proposta dalla rappresentante legale della società e non dalla società stessa.

Nel merito, la Corte ricostruisce la vicenda autorizzativa. Il nulla osta tecnico del 2009 riguardava il solo posizionamento temporaneo di pannelli rimuovibili, previa DIA e atto d’obbligo di rimozione su richiesta. Una successiva nota dell’Ufficio Ispettorato Edilizio precisava che la DIA valeva per i pannelli e non per i restanti abusi, richiedendosi per la tettoia un autonomo permesso di costruire trattandosi di aumento di volumetria. Il nulla osta non ha quindi potuto rappresentare né implicita autorizzazione né sanatoria.

Quanto alla natura delle opere, il verbale di accertamento descrive due tettoie di notevoli dimensioni, una delle quali poggiante su plateatico in cemento, su area soggetta a molteplici vincoli. Le dimensioni e l’impatto sul sito plurivincolato escludono la precarietà. L’uso stabile e ripetuto — ricovero di locomotive storiche e carrozze antiche — conferma che si tratta di nuova costruzione, non essendo sufficiente la natura dei materiali per escludere il titolo edilizio (Cons. Stato n. 5008 del 2018; Cons. Stato n. 8475 del 2023).

Sulla pretesa pertinenzialità, il Collegio richiama l’indirizzo consolidato secondo cui il vincolo è riconoscibile solo per opere di modestissime entità (Cons. Stato n. 3731 del 2025; Cons. Stato n. 7326 del 2024; Cons. Stato n. 6516 del 2025). Una tettoia di rilevanti dimensioni che copre una significativa superficie non è pertinenza dal punto di vista urbanistico. La pertinenzialità, comunque, non rende l’opera di per sé edilizia libera.

La Corte esclude infine che la SCIA del 2013 potesse sanare gli abusi e che rilevi l’esito del giudizio penale. La mera istanza ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 sospende l’efficacia dell’ordine ma non lo vanifica. Quanto alla sentenza di assoluzione, la società ha prodotto solo il dispositivo, senza la parte motiva né l’attestazione di passaggio in giudicato: il vincolo ex art. 654 cod. proc. pen. riguarda i soli fatti materiali, non la qualificazione giuridica (Cons. Stato n. 3556 del 2015; Cons. Stato n. 3403 del 2016). L’appello è infondato e la sentenza confermata.