Casa venduta senza abitabilità: niente risarcimento se l’acquirente non prova un danno concreto (Cass. civ. Sez. II n. 3343 del 14.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita di immobile destinato ad abitazione, il mancato rilascio del certificato di abitabilità, al momento della stipula del contratto, è fonte di responsabilità risarcitoria se sono provati l’an, il quomodo e il quantum del danno, mentre, in mancanza di tale prova, il risarcimento del danno non spetta, soprattutto se sia accertato che il mancato rilascio non ha impedito alla parte acquirente di utilizzare il bene come abitazione, senza subire i pregiudizi economici che sarebbero potuti astrattamente derivare, anche in termini di spese per l’acquisizione di tale certificato. (Rv. 676971-01)

Il Fatto

Nel 2005 due coniugi acquistavano da un costruttore una villetta in un complesso di nuova costruzione. Lamentando vizi costruttivi e il mancato rilascio del certificato di abitabilità, lo convenivano davanti al Tribunale di Catania per il risarcimento. Il costruttore chiedeva in via riconvenzionale il saldo del prezzo per opere extra capitolato. Il Tribunale accoglieva in parte entrambe le domande e, operata la compensazione, condannava il costruttore a pagare agli acquirenti euro 29.280,00.

La Corte d’Appello di Catania, su appello degli acquirenti, escludeva il credito per le opere extra capitolato, qualificandole come semplici rifiniture già comprese nel prezzo, come da quietanza rilasciata nel rogito, e condannava il costruttore a pagare l’ulteriore somma di euro 24.305,00. Confermava invece il rigetto della domanda risarcitoria per il danno da mancato rilascio del certificato di abitabilità.

Il costruttore ricorreva per cassazione con tre motivi: violazione dell’art. 183 c.p.c. e del principio di non contestazione; omesso esame della tardività delle eccezioni degli acquirenti; violazione delle norme sulla consulenza tecnica per il recepimento di una CTU con stime “a corpo” e senza computo metrico. Gli acquirenti resistevano e proponevano ricorso incidentale sul rigetto del danno da mancato rilascio dell’abitabilità, quantificato nel 10% o nel 5% del prezzo o in via equitativa.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi del ricorso principale sono infondati. Gli acquirenti non avevano proposto nuove domande o eccezioni in risposta alla riconvenzionale, ma avevano contestato i fatti costitutivi della pretesa del costruttore. La contestazione di un credito per opere extra capitolato non è un’eccezione in senso proprio, bensì una mera difesa, proponibile anche nelle memorie successive senza preclusioni ex art. 183 c.p.c. La Corte territoriale, inoltre, aveva fondato la decisione su un complesso di elementi (capitolato, preliminare, quietanza nel rogito, testimoni), con un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità. Il secondo motivo è infondato per le stesse ragioni.

Anche il terzo motivo è respinto. Il giudizio del giudice di merito sul metodo di indagine del consulente è un accertamento di fatto, censurabile solo per vizio di motivazione nei limiti del minimo costituzionale (Cass. S.U. n. 8053/2014). Non è illogico ritenere che l’entità contenuta delle opere e l’esperienza del consulente consentissero stime congrue “a corpo”; il diniego di rinnovazione della CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito (Cass. n. 26709/2020).

Il ricorso incidentale è infondato. La Corte d’Appello aveva osservato che il primo giudice aveva già liquidato in via equitativa i costi presuntivi per ottenere il certificato (euro 1.500,00 per ciascun comproprietario) e che, una volta acquisita la certificazione, non residua alcun danno da ridotta commerciabilità. Un eventuale danno da ritardo richiederebbe la prova dell’utilità patrimoniale perduta e, in assenza di dolo, il risarcimento è limitato al danno prevedibile ex art. 1225 c.c.; gli acquirenti non avevano provato trattative di vendita sfumate. La Cassazione ritiene questo ragionamento conforme ai principi, richiamando Cass. n. 23604/2023: il risarcimento spetta solo se sono provati an, quomodo e quantum del danno, tanto più quando il mancato rilascio non ha impedito di abitare l’immobile e i costi per il certificato sono già stati riconosciuti.

Entrambi i ricorsi sono rigettati, con compensazione delle spese per la reciproca soccombenza e attestazione dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di entrambe le parti.