Vendita immobile, truffa contrattuale e decorrenza della prescrizione aquiliana (Cass. civ. Sez. III n. 8344 del 27.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di responsabilità aquiliana da reato, il termine di prescrizione decorre non dal momento in cui l’illecito è stato posto in essere, ma dal momento in cui il danno risarcibile si manifesta all’esterno e diviene percepibile dal danneggiato secondo la diligenza esigibile ai sensi dell’art. 1176 c.c. Il giudice di merito, nell’esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, non è vincolato alle espressioni adoperate dalla parte e può accertare incidentalmente il reato di truffa contrattuale, attribuendogli rilevanza civilistica ex art. 2043 c.c., purché non travalichi i limiti della corrispondenza tra chiesto e pronunciato e la motivazione non sia illogica o insufficiente.

Il Fatto

Un acquirente aveva comprato nel dicembre 2001 un immobile destinato a civile abitazione. In seguito emergeva la mancanza di agibilità dell’immobile e una difformità della planimetria catastale rispetto alla realtà, con connesse dichiarazioni non veritiere rese dal venditore nell’atto pubblico.

L’acquirente agiva in giudizio per il risarcimento del danno. Il Tribunale di Como accoglieva la domanda e condannava il venditore, rigettando la manleva verso la compagnia assicurativa chiamata in causa. La Corte d’Appello di Milano riduceva la condanna a Euro 63.100,00, confermando nel resto. Il venditore ricorreva per cassazione con un unico motivo articolato in cinque censure.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente le prime due censure, legate da evidente connessione. Il ricorrente contestava la sussunzione della fattispecie nella truffa contrattuale e la conseguente applicazione degli artt. 2043 e 2947, comma 3, c.c., sostenendo che il termine prescrizionale dovesse decorrere dal rogito del 2001 e non dalla richiesta di abitabilità del 2013.

Il motivo è ritenuto manifestamente infondato. La Corte ribadisce che il giudice di merito non è condizionato dalle espressioni usate dalla parte e ha il potere-dovere di valutare il contenuto sostanziale della pretesa, desumendolo dagli atti, dalle vicende rappresentate e dal provvedimento richiesto, con i soli limiti della corrispondenza tra chiesto e pronunciato e del divieto di sostituire d’ufficio un’azione diversa. Tale potere è sindacabile in sede di legittimità solo se ha travalicato quei limiti o è motivato in modo insufficiente o illogico, come affermato da Cass. Sez. 2 n. 8225 del 2004, Cass. Sez. L n. 27428 del 2005 e Cass. Sez. 3 n. 13602 del 2019.

Nel caso concreto la Corte d’appello aveva debitamente e incidentalmente accertato la truffa, attribuendole rilevanza civilistica ex art. 2043 c.c. come richiesto dall’attrice sin dal primo grado. Non sussiste quindi né il vizio di extra-petizione, perché nell’atto di citazione era evidente il riferimento al danno da illecito aquiliano da reato, né la confusione tra istituti civilistici e penalistici.

Quanto alla prescrizione, la Corte conferma la decorrenza dal luglio 2013, quando l’attrice prese consapevolezza del danno e dell’illecito a seguito delle comunicazioni del Comune competente. Il principio è che rileva l’esistenza di un danno risarcibile e il suo manifestarsi all’esterno come percepibile dal danneggiato, secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista, con accertamento di fatto rimesso al giudice del merito (Cass. Sez. 3 n. 3176 del 2016; Cass. Sez. 3 n. 16631 del 2023).

Le altre censure sono rigettate: l’omessa pronuncia sul concorso di colpa è inammissibile e comunque infondata, perché la Corte d’appello ha ritenuto dirimente non la mancanza di abitabilità in sé ma la situazione catastale falsamente dichiarata; infondata è anche la doglianza sulla motivazione circa la responsabilità penale. Quanto alle spese verso la terza chiamata, la Corte richiama il principio per cui esse vanno poste a carico della parte soccombente che ha provocato la chiamata in garanzia (Cass. Sez. 2 n. 25781 del 2013; Cass. Sez. 2 n. 23123 del 2019). Il ricorso è rigettato.