Caparra confirmatoria e recesso: la gravità dell’inadempimento va accertata (Cass. civ. Sez. II n. 1247 del 18.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita, la parte che ha versato la caparra confirmatoria può recedere dal contratto e ritenerla solo se l’altra parte è inadempiente ai sensi dell’art. 1385, comma 2, cod. civ. Il giudice che accerta la non gravità dell’inadempimento del promittente venditore non può tuttavia estendere il giudizio alla verifica di una impossibilità sopravvenuta della prestazione mai dedotta come domanda, pena il vizio di ultrapetizione. La definitività dell’inadempimento della promissaria acquirente e la conseguente ritenzione della caparra restano subordinate al solo accertamento della gravità dell’inadempimento della controparte.

Il Fatto

Le parti stipulano il 20.6.2012 un contratto preliminare per l’acquisto di un’unità immobiliare; la promissaria acquirente versa una caparra di €. 45.000,00. Non segue la stipula del definitivo: la promissaria comunica il recesso il 5.2.2013, dopo il termine del 30.10.2012 fissato per il contratto definitivo.

I promittenti venditori agiscono in giudizio per l’accertamento della legittimità del recesso. Il Tribunale di Tivoli rigetta la domanda; la Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 4410/2022, conferma il rigetto e condanna in solido i venditori a restituire la caparra. I soccombenti ricorrono in cassazione deducendo la falsa applicazione dell’art. 1385 cod. civ.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è fondato per quanto di ragione. La Corte ricostruisce la decisione dell’Appello, che aveva dichiarato illegittimo il recesso della promissaria acquirente valorizzando la scarsa importanza dell’inadempimento dei promittenti venditori e il ristretto periodo temporale trascorso tra il termine non essenziale e la comunicazione del recesso.

Da tale statuizione la Corte trae la definitività dell’inadempimento di parte promissaria acquirente, in assenza di inadempimento grave della controparte, che non aveva neppure domandato la risoluzione del preliminare per impossibilità sopravvenuta o per inadempimento.

Ne deriva l’inconferenza del precedente Cass. Sez. 2, n. 21262 del 5.10.2020, invocato in giudizio: quel principio riguarda l’ipotesi in cui il promittente acquirente abbia già chiesto la restituzione del doppio della caparra, mentre nel caso di specie manca qualsiasi domanda di accertamento dell’impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene.

La motivazione è pertanto affetta da ultrapetizione e da illogicità manifesta, là dove ha ritenuto accertata l’impossibilità oggettiva di attuazione del sinallagma sulla base delle reciproche difese e del tempo trascorso dal recesso, anziché trarre le conseguenze dall’accertata non gravità dell’inadempimento della parte venditrice.

La sentenza è cassata e la causa rinviata alla medesima Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che dovrà verificare la legittimità del recesso della parte venditrice e la ritenzione della caparra ai sensi dell’art. 1385, comma 2, cod. civ.