Decadenza prima casa e responsabilità solidale dei comproprietari (Cass. civ. Sez. V n. 2505 del 03.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di benefici per l’acquisto della prima casa, in caso di acquisto dell’immobile adibito ad abitazione non di lusso in comunione e pro indiviso da parte di più soggetti, la decadenza dall’agevolazione ai sensi dell’art. 1, nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, per trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell’immobile prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, comporta in capo agli acquirenti la responsabilità solidale dell’obbligazione tributaria ai sensi dell’art. 57, comma 1, d.P.R. n. 131/1986. La rilevanza delle quote ideali dei comunisti resta confinata al solo piano del rapporto interno. La contitolarità indivisa tra soggetti estranei è compatibile con l’agevolazione, poiché il diritto di uso della cosa comune non consente di destinarne l’abitazione a uno solo dei comproprietari.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate recuperava nei confronti della contribuente, ai sensi dell’art. 1, nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, maggiore Iva oltre interessi e sanzioni, revocando l’agevolazione c.d. prima casa fruita per l’acquisto, in comunione pro indiviso con un altro soggetto, di un immobile adibito ad abitazione non di lusso. Le quote erano pari all’1% in capo alla contribuente e al 99% in capo al comproprietario.

L’immobile era stato rivenduto entro il quinquennio dall’acquisto, senza che fosse perfezionato, entro l’anno dall’alienazione, il riacquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale. La Commissione tributaria provinciale accoglieva parzialmente il ricorso della contribuente, limitando la pretesa alla quota dell’1%. La Commissione tributaria regionale, in accoglimento dell’appello dell’Ufficio, riconosceva la solidarietà passiva e la legittimità del recupero integrale. La contribuente ricorre per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

I quattro motivi, trattati congiuntamente per connessione, investono un’unica questione: se la decadenza dal beneficio, determinata dalla rivendita infraquinquennale senza riacquisto, produca effetti limitatamente alla quota di comproprietà della contribuente oppure legittimi il recupero integrale della maggiore imposta nei suoi confronti quale obbligata solidale.

La Corte ricostruisce la disciplina applicabile ratione temporis. L’art. 16, secondo comma, d.P.R. n. 633/1972 fissa al 4% l’aliquota Iva per le case di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni della nota II-bis. Il quarto comma di tale nota prevede la decadenza dall’agevolazione, con obbligo di versare le imposte nella misura ordinaria, in caso di trasferimento dell’immobile prima del quinquennio, salvo che entro un anno dall’alienazione il contribuente acquisti altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Il Collegio sottolinea che la disciplina dell’accesso al beneficio differisce da quella del suo mantenimento. Il riconoscimento dell’agevolazione è subordinato al trasferimento della residenza nel comune dell’immobile; il mantenimento in caso di alienazione esige la condizione più restrittiva del riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione principale. Tale differenza, ritenuta non irragionevole dalla Corte costituzionale (ord. n. 46 del 2009), risponde all’esigenza di favorire l’acquisto della casa di proprietà senza assecondare intenti speculativi.

Quanto alla condizione del riacquisto, la Corte richiama il principio per cui essa può essere soddisfatta anche con l’acquisto di una sola quota dell’immobile, purché significativa della concreta possibilità di disporne come abitazione, alla stregua dei limiti dell’art. 1102 cod. civ. (Cass. Sez. V n. 13291 del 2011). L’acquisto di una quota esigua non attribuisce tale potere e legittima la revoca.

Nel caso concreto, la contribuente aveva fruito per intero dell’agevolazione in relazione all’acquisto in comunione pro indiviso, operato congiuntamente al comproprietario, e aveva parimenti proceduto congiuntamente alla rivendita infraquinquennale. La contitolarità indivisa tra soggetti estranei è compatibile con l’agevolazione, poiché la facoltà di usare la cosa comune non consente di destinarne l’abitazione a uno solo dei comproprietari, rendendo la titolarità della quota simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare esigenze abitative (Cass. n. 27001 e n. 27088 del 2022).

La revoca dei benefici comporta pertanto la responsabilità solidale dell’obbligazione tributaria in capo a entrambi gli acquirenti, ai sensi dell’art. 57, comma 1, d.P.R. n. 131/1986, che sancisce l’obbligo solidale delle parti contraenti al pagamento dell’imposta. Le quote ideali rilevano soltanto nel rapporto interno. Il ricorso è rigettato; le spese di legittimità sono compensate in ragione della peculiarità della fattispecie e del consolidarsi della giurisprudenza successivamente alla proposizione del ricorso.