L’omogeneità degli interventi esclude l’obbligo comunale di verifica condominiale (Cons. Stato n. 1579 del 27.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio di impugnazione avverso il diniego comunale di esercizio dei poteri in autotutela sulle segnalazioni certificate di inizio attività, il difetto di interesse del ricorrente non è superato dalla sola vicinitas, occorrendo la dimostrazione di uno specifico pregiudizio derivante dall’iniziativa edilizia. L’Amministrazione non è tenuta a verificare approfonditamente gli aspetti condominiali dell’immobile, quando questi non siano in contestazione con immediata evidenza o non siano realmente conosciuti, potendosi il controllo risolversi in una mera presa d’atto. Qualora le opere realizzate dal segnalante siano sostanzialmente identiche a quelle già eseguite dal comproprietario che ne contesta la legittimità, si presume il consenso ex art. 1102 cod. civ. e non è configurabile alcuna alterazione del decoro architettonico. Ne consegue la riforma della sentenza di primo grado e il rigetto del ricorso introduttivo.

Il Fatto

Il proprietario di alcune unità immobiliari di un fabbricato presentava al Comune istanze per ottenere la sospensione o la revoca in autotutela di due S.C.I.A. presentate dalla comproprietaria, riguardanti la divisione di un’unità, il cambio di destinazione d’uso e il ridimensionamento delle superfici finestrate. Lamentava l’accesso dal proprio appartamento all’area cortilizia, l’alterazione del decoro del prospetto e la falsità delle dichiarazioni contenute nelle segnalazioni.

A fronte del silenzio dell’Ente, il ricorrente adiva il TAR Campania. Nelle more il Comune rigettava le istanze; il TAR, con la sentenza n. 1814 del 2023, dichiarava improcedibile il ricorso principale, accoglieva i motivi aggiunti annullando il diniego e respingeva la domanda risarcitoria. La comproprietaria proponeva appello, chiedendo la riforma parziale della pronuncia.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i due motivi di appello, che censurano la valutazione del TAR in ordine alla titolarità della facciata e all’alterazione del decoro. In via preliminare respinge l’eccezione di divieto dei nova ex art. 104 cod. proc. amm., rilevando che tale preclusione opera per l’originario ricorrente e non riguarda le mere difese della parte resistente, né le eccezioni rilevabili d’ufficio, tra cui il difetto di interesse.

Nel merito la Corte accerta che l’immobile appartiene a un fabbricato bifamiliare privo di costituito condominio e che le opere hanno inciso solo sulla distribuzione interna e sugli infissi, senza toccare elementi strutturali. Gli interventi risultano identici, nella sostanza, a quelli eseguiti anni prima dal comproprietario e dai suoi dante causa. Da ciò il Collegio desume il consenso presunto alle opere e l’assenza di pregiudizio al decoro architettonico.

Sul punto richiama il principio per cui il condomino può apportare al muro perimetrale comune le modifiche utili alle proprie esigenze, senza consenso altrui, purché non alteri la destinazione del bene né impedisca l’uso analogo agli altri (Corte di Cass. n. 15460 del 2002). Le conclusioni del consulente del ricorrente sono giudicate generiche e apodittiche, anche alla luce dei rilievi fotografici e degli interventi omologhi già realizzati.

Quanto all’obbligo dell’Ente, la Corte esclude che il Comune debba verificare la legittimazione del segnalante e l’assenso dei comproprietari quando l’opera non incide significativamente sulla facciata e non vi è contestazione evidente (Cons. Stato n. 5576 del 2021; Cons. Stato n. 316 del 2015). Il criterio della vicinitas non basta a fondare l’interesse, occorrendo lo specifico pregiudizio (Cons. Stato, Adunanza Plenaria n. 22 del 2021). L’appello è quindi accolto, il ricorso introduttivo respinto e la richiesta istruttoria dichiarata non necessaria.