Onere del rendiconto dell’amministratore di condominio e prova documentale (Cass. civ. Sez. II n. 20135 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo di rendiconto che l’amministratore di condominio, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all’individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione. Ne deriva che l’onere della prova dei pagamenti indicati nel conto grava sul mandatario, mentre spetta al mandante provare di aver versato somme superiori rispetto a quanto risultava dallo stesso conto. La violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. è configurabile solo quando il giudice decida in base a prove disposte su iniziativa officiosa fuori dai poteri riconosciutigli.

Il Fatto

L’amministratore giudiziario di un condominio, con incarico esteso alla revisione contabile della precedente gestione, veniva convenuto in giudizio dal condominio stesso dopo la cessazione del mandato. Attore in primo grado, il condominio chiedeva la restituzione di una somma pari alla differenza tra l’attivo ricevuto e le spese documentate, deducendo anche l’illegittimità di compensi trattenuti. Il Tribunale accoglieva in larga parte la domanda.

In parziale accoglimento del gravame dell’ex amministratore, la Corte di appello riduceva la condanna, escludendo dal computo parte della documentazione prodotta tardivamente dal condominio e riconoscendo l’indebita inclusione di un attivo iniziale non provato, ma confermava la restituzione dei compensi non spettanti. L’ex amministratore ricorreva allora per cassazione con due motivi, resistiti dal condominio con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 2697 cod. civ. Secondo il ricorrente, la sentenza impugnata avrebbe erroneamente attribuito a lui, ex amministratore, l’onere della prova dei pagamenti effettuati nel corso del mandato, benché tutta la documentazione contabile fosse nella disponibilità del condominio. L’attore, agendo per un credito, avrebbe dovuto fornire la prova dei fatti costitutivi della domanda e produrre la documentazione nei termini di cui all’art. 183 cod. proc. civ. Il motivo è infondato.

La Corte richiama Cass. n. 2428/2004 e, in tempi più recenti, Cass. n. 1186/2019, secondo cui l’obbligo di rendiconto del mandatario è adempiuto solo con la prova documentale degli incassi, degli esborsi e di tutti gli elementi funzionali al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico. Entra in gioco la regola di ripartizione dell’onere della prova, correttamente applicata dalla Corte di appello: l’onere gravava sul mandatario quanto ai pagamenti indicati nel conto, mentre spettava al mandante provare di aver versato somme superiori.

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., per avere la sentenza d’appello fondato la decisione sulle conclusioni del CTU, il quale si era basato su documenti prodotti tardivamente dal condominio, acquisiti durante le operazioni peritali ma mai versati in fascicolo e non allegati alla relazione. Anche tale motivo è infondato.

La Corte di appello aveva già tenuto conto della censura, escludendo dal computo i documenti tardivamente prodotti non allegati alla relazione del CTU e rideterminando in diminuzione gli introiti per quote condominiali. Quanto agli altri documenti, allegati all’elaborato peritale, essi erano stati conosciuti dal difensore e dal consulente di parte del ricorrente, e dunque utilizzabili. Della censura non residua se non il tentativo di sovrapporre il proprio apprezzamento a quello della Corte territoriale, in una motivazione non censurabile in sede di legittimità.

Fuori luogo è il richiamo all’art. 115 cod. proc. civ., che ricorre, come chiarito dalle Sezioni Unite n. 20867/2020, in caso di decisione basata su prove disposte su iniziativa del giudice fuori dai poteri officiosi. Ciò esonera dall’esaminare il motivo alla luce dei recenti approdi delle Sezioni Unite in tema di consulenza tecnica (Cass. SU 3086/2022). Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.