L’affitto d’azienda con prevalenza del valore dei fabbricati è attratto dalla disciplina antielusiva della locazione immobiliare (Cass. civ. Sez. 5 n. 19948 del 15.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 35, comma 10-quater, del d.l. n. 223/2006, convertito dalla legge n. 248/2006, configura una disposizione antielusiva che, indipendentemente dal titolo giuridico in base al quale i fabbricati sono utilizzati, trova applicazione all’affitto d’azienda o di ramo d’azienda allorché ricorrano due presupposti: il valore normale dei fabbricati sia superiore al 50% del valore complessivo dell’azienda e l’applicazione delle imposte indirette proprie della locazione d’azienda consenta un risparmio rispetto a quelle previste per la locazione di fabbricati. La qualificazione del contratto come sublocazione o come trasferimento d’azienda ex art. 2558 c.c. costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione o violazione dei canoni ermeneutici, non potendo risolversi nella mera contrapposizione di una diversa interpretazione. L’art. 401 della direttiva n. 2006/112/CE non osta al concorso tra IVA e imposta di registro, non costituendo quest’ultima un’imposta sul volume d’affari. Il regime sanzionatorio di cui al d.lgs. n. 472/1997 richiede la coscienza e volontà della condotta, essendo la colpa presunta fino a prova contraria, da offrirsi dal contribuente e distinta dalla prova della buona fede.

Il Fatto

Una società aveva concesso in affitto a un’altra società due rami d’azienda, costituiti da esercizi commerciali, con esclusione dei fabbricati e delle aree di proprietà di terzi. Con un successivo atto integrativo, la società concedente era subentrata nella posizione di conduttrice degli immobili e le parti avevano convenuto che nel corrispettivo dell’affitto fossero ricompresi i relativi costi, dichiarando la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale dell’1%. Dopo i primi due anni, le società avevano cessato i versamenti, ricevendo avvisi di liquidazione e irrogazione di sanzioni per le annualità successive. I giudici di merito avevano respinto i ricorsi, qualificando il rapporto come sublocazione e confermando la debenza dell’imposta e delle sanzioni.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato infondate le censure relative alla motivazione degli avvisi di accertamento, rilevando come il ricorrente, laddove contesti il giudizio sulla motivazione di un atto amministrativo, debba riprodurne testualmente i passi censurati, a pena di inammissibilità. La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta completa e idonea a esprimere la ratio decidendi, superando il minimo costituzionale richiesto dalle Sezioni Unite.

Quanto alla qualificazione del contratto, la Corte ha ribadito che l’accertamento della volontà delle parti, anche in base al significato letterale, costituisce indagine di fatto demandata al giudice di merito. Tale accertamento è sindacabile in Cassazione solo per vizio di motivazione o per violazione delle norme di ermeneutica, con la specifica indicazione dei canoni violati. Nel caso di specie, la ricostruzione in termini di sublocazione è stata ritenuta logica e plausibile, con conseguente inapplicabilità dell’art. 2558 c.c.

La Corte ha quindi affermato l’applicabilità dell’art. 35, comma 10-quater, d.l. n. 223/2006, la cui finalità è impedire che un’operazione di locazione immobiliare sia dissimulata come affitto d’azienda per fruire di un regime fiscale più favorevole. I due presupposti applicativi sono stati ritenuti sussistenti, essendo stato riconosciuto nell’atto integrativo che il valore normale dei fabbricati superava il 50% del valore aziendale. L’eventuale vincolo di dipendenza tra i contratti non configura doppia imposizione, attesa l’autonomia dei negozi intercorrenti tra soggetti distinti.

Quanto alla compatibilità con l’art. 401 della direttiva IVA, la Corte, richiamando la giurisprudenza della Corte di Giustizia UE, ha chiarito che l’imposta di registro non presenta le caratteristiche essenziali dell’IVA e pertanto il suo concorso con tale tributo non è precluso.

Da ultimo, la Corte ha confermato la legittimità delle sanzioni, richiamando il principio per cui la colpa si presume fino a prova contraria, essendo necessaria la coscienza e volontà della condotta omissiva, senza che rilevi la mera buona fede, se non in caso di errore inevitabile e incolpevole.