Cambio d’uso tra usi omogenei non giustifica contributo sull’intera unità (TAR Veneto n. 99 del 19.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento rilevante della destinazione d’uso, ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. 380/2001 nel testo applicabile ratione temporis, presuppone l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare a una diversa categoria funzionale tra quelle elencate dalla norma. Ne consegue che il passaggio dall’uso produttivo a quello direzionale, entrambi ricompresi nella medesima categoria funzionale, non integra di per sé un mutamento rilevante. Il Comune non può pertanto fondare la pretesa del contributo di costruzione sull’intera superficie dell’unità immobiliare facendo leva su sottocategorie e sottofunzioni contemplate dalle NTO del Piano degli Interventi. Il contributo resta esigibile, ma limitatamente ai locali effettivamente convertiti ad uso ufficio, in ragione della diversa incidenza sul carico urbanistico.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un immobile nel Comune di Verona, adibito a struttura per la prestazione di servizi sanitari. L’unità è stata interessata da interventi edilizi, tra cui una CILA del 2019 e una SCIA alternativa al permesso di costruire presentata il 29 dicembre 2021, finalizzata alla riqualificazione energetica e all’ampliamento dell’attività esistente mediante ricavo di uffici amministrativi, sala riunioni e un nuovo spazio al piano primo.

In prima battuta il Comune ha quantificato il contributo di costruzione in euro 3.134,66, riferendolo alla sola realizzazione al piano primo. Oltre tre anni dopo, con nota del 6 febbraio 2025, ha richiesto il pagamento di euro 123.125,06 per un presunto cambio d’uso di mq 609,53, con avvertimento delle sanzioni dell’art. 42, comma 2, d.P.R. 380/2001. La ricorrente ha impugnato gli atti, ottenendo in sede cautelare l’accoglimento dell’istanza con ordinanza collegiale n. 196 del 2025.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per mancata impugnazione delle NTO del Piano degli Interventi, ritenute dal Comune atto presupposto della pretesa. L’eccezione è infondata: la controversia attiene alla spettanza e alla liquidazione del contributo di costruzione e rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a., sicché non è soggetta ai termini di decadenza propri delle azioni annullatorie.

Sul merito, il Collegio valorizza il certificato di agibilità che legittima dal 2005 la destinazione d’uso produttiva di tutti i locali, conforme all’attività di produzione di servizi sanitari esercitata da oltre vent’anni. Puntuale è il richiamo secondo cui l’impresa diretta alla prestazione di servizi sanitari è a pieno titolo attività industriale, giusta la definizione dell’art. 2195 cod. civ.

La SCIA del 2021 emerge dalla relazione tecnica come intervento circoscritto: tramezzature per ricavare uffici e sale riunioni nel locale già adibito a magazzino, oltre a un nuovo spazio al piano primo. Non vi è dunque alcun mutamento di destinazione dell’intera unità, ma una limitata variazione del carico urbanistico dipendente dal diverso utilizzo di alcuni locali per attività amministrative a supporto della stessa impresa.

Decisivo è l’art. 23-ter d.P.R. 380/2001, introdotto dall’art. 17, comma 1, d.l. 133/2014 e modificato dall’art. 1, comma 1, lett. c), d.l. 69/2024. Alla data della SCIA, la norma individuava quale elemento imprescindibile del mutamento rilevante l’assegnazione dell’immobile a una diversa categoria funzionale. Poiché la norma statale non distingueva tra destinazione produttiva e direzionale, entrambe ricomprese nella medesima categoria, il Comune non poteva qualificare come rilevante il cambio d’uso basandosi su una lettura delle NTO che valorizzava sottocategorie e sottofunzioni.

Assorbite le altre censure, i provvedimenti impugnati sono annullati, ferma restando la possibilità di quantificare il contributo avendo riguardo alla sola superficie dei locali convertiti ad uso ufficio. Le spese di lite, liquidate in euro 2.000,00, sono poste a carico del Comune soccombente.