Compimento dell’opera e conoscenza piena dei vizi ex art. 1669 c.c. (Cass. civ. Sez. II n. 7206 del 18.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il termine decennale di cui all’art. 1669, primo comma, cod. civ. decorre dal compimento dell’opera e non dalla mera edificazione della struttura portante, sicché è errata la sentenza che lo ancora alla sola realizzazione del fabbricato. Il termine annuale di denuncia dei vizi non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e delle loro cause, raggiunta solo a esito degli accertamenti tecnici. Tale anticipazione è ammessa solo in presenza di tre condizioni concomitanti: il problema deve essere percepibile sin dal suo primo manifestarsi, nella sua reale entità e nelle sue possibili cause. L’impugnazione incidentale tardiva è sempre ammissibile quando l’impugnazione principale mette in discussione l’assetto di interessi derivante dalla sentenza che l’impugnante, senza l’altrui gravame, avrebbe accettato.

Il Fatto

La vicenda trae origine dalla costruzione di un edificio trifamiliare, realizzato da una società con progettazione e direzione dei lavori strutturali affidate a professionisti. Nel 2000 alcuni acquirenti compravano le unità immobiliari. In seguito emergevano infiltrazioni d’acqua nei locali interrati; un primo intervento di drenaggio veniva eseguito nel 2001, ma i problemi si ripresentavano nel 2003 e nel 2008.

Nel 2008 i proprietari promuovevano un accertamento tecnico preventivo, che attribuiva i difetti a carenze progettuali e costruttive. Con ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. chiedevano la condanna solidale al risarcimento del danno. I convenuti eccepivano decadenza e prescrizione. Il Tribunale accoglieva la domanda; la Corte d’appello di Venezia riformava la decisione, accogliendo l’eccezione di prescrizione del termine ex art. 1669 cod. civ. e rigettando la domanda risarcitoria. I proprietari ricorrono in cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il motivo sull’impugnazione incidentale tardiva. L’art. 334, primo comma, cod. proc. civ. consente alle parti contro cui è proposta l’impugnazione di proporla incidentalmente anche oltre il termine. Il gravame incidentale è ammissibile ogni volta che quello principale incida sull’assetto di interessi derivante dalla sentenza che l’incidentale avrebbe altrimenti accettato. La lettura estensiva, già affermata da Cass. 14596/2020, ha trovato conferma in Cass. Sez. Un. 8486/2024.

È invece accolto il secondo motivo. L’art. 1669 cod. civ. collega l’inizio del termine decennale al compimento dell’opera, non alla mera edificazione della struttura portante, come ribadito da Cass. 27385/2023. La Corte d’appello ha confuso l’edificazione del fabbricato con il completamento, senza accertare quando l’opera potesse dirsi compiuta, pur risultando l’immobile ancora in costruzione nel periodo successivo e ricondotto lo stesso drenaggio del 2001 tra gli interventi di completamento.

L’accoglimento del secondo motivo impone al giudice di rinvio di accertare la data di compimento dell’opera e assorbe il terzo e il quarto motivo.

È fondato anche il sesto motivo. Incombe al committente l’onere di provare che la scoperta dei vizi si colloca entro l’anno anteriore alla denuncia; ma, secondo l’orientamento costante espresso da Cass. 27693/2019, il termine non decorre finché non sia acquisita, in ragione degli accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione delle sue cause. L’anticipazione è possibile solo se il problema sia percepibile immediatamente, nella sua reale entità e nelle sue possibili cause. L’accoglimento del sesto motivo assorbe il quinto, il settimo e l’ottavo motivo.

La Corte accoglie il secondo e il sesto motivo, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.