Demolizione su parti comuni legittima anche verso il singolo condomino comproprietario (TAR Liguria n. 294 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le ordinanze di demolizione e di riduzione in pristino delle opere abusive devono essere indirizzate, oltre che al responsabile dell’abuso, anche al proprietario, quand’anche estraneo alla commissione dell’illecito. L’abusività dell’opera costituisce una connotazione di natura reale, e l’attività di rimessione in pristino presuppone la disponibilità giuridica del bene su cui intervenire o da regolarizzare. Poiché il condominio è un mero ente di gestione privo di personalità giuridica, le parti comuni dell’edificio appartengono ai singoli condomini: è quindi a costoro che va rivolta la misura sanzionatoria per l’abuso realizzato sulle parti comuni. Irrilevante, ai fini della legittimità, è la successiva chiusura di una delle aperture, dovendosi applicare il principio tempus regit actum.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un appartamento in un caseggiato del Comune di San Colombano Certenoli, ha impugnato l’ordinanza comunale che gli ingiungeva la demolizione e la riduzione in pristino di opere abusive realizzate sulle parti comuni dell’immobile. Le opere consistevano in due aperture praticate nel prospetto sud-ovest del fabbricato, con accesso a locali al grezzo ad uso ripostiglio, in zona sottoposta a vincolo idraulico.

Il ricorrente deduceva che il caseggiato era stato ristrutturato in forza di regolare titolo edilizio e che le difformità erano state oggetto di accertamento di conformità a mezzo SCIA, con integrale sanatoria ex art. 37, comma 4, d.P.R. n. 380/2001. Sosteneva inoltre che il provvedimento non avesse considerato la dichiarazione con cui altro condomino ammetteva la paternità di una delle aperture. Il Comune e il controinteressato resistevano al ricorso, quest’ultimo eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il gravame e muove dall’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che impone di indirizzare le ordinanze sanzionatorie di demolizione e riduzione in pristino, oltre che al responsabile dell’abuso, anche al proprietario, persino se estraneo alla commissione dell’illecito. La ragione risiede nella natura reale dell’abusività dell’opera, richiamando il precedente TAR Campania, Salerno, Sez. II, n. 1603 del 2023, e nella necessità che l’attività di rimessione in pristino presupponga la disponibilità giuridica del bene.

Su questa base il Tribunale ritiene irrilevante l’individuazione di chi abbia materialmente realizzato le bucature o le utilizzi. È dirimente, invece, il rilievo che il ricorrente, in qualità di comproprietario della facciata e del muro perimetrale su cui sono stati aperti i vani, sia titolare di una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., con conseguente obbligo di ripristino.

Il Collegio richiama quindi la giurisprudenza sul condominio quale ente di gestione privo di personalità giuridica, citando Cass. civ., Sez. II, n. 25288 del 2015, Cass. civ., Sez. VI, n. 10679 del 2015 e Cass. civ., Sez. Un., n. 19663 del 2014. Ne deriva che le parti comuni non sono di proprietà dell’ente, bensì dei singoli condomini, e che solo a questi ultimi va indirizzata la misura sanzionatoria, come affermato dal TAR Lombardia, Milano, n. 1764 del 2019, che aveva annullato un ordine rivolto all’ente condominiale anziché ai condomini.

Il Tribunale esclude infine che possa assumere rilievo la successiva chiusura di una sola delle due aperture: in virtù del principio tempus regit actum, la legittimità del provvedimento amministrativo si valuta al momento della sua emanazione. Il ricorso è pertanto rigettato, con integrale compensazione delle spese di giudizio.