Mutamento di destinazione d’uso da cantina ad abitazione e ordine di demolizione (TAR Liguria n. 297 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
La finitura civile di un vano cantina, con predisposizione degli allacci per gli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento, integra mutamento di destinazione d’uso in abitativo, perché si tratta di opere oggettivamente incompatibili con la destinazione funzionale corrispondente alla classificazione catastale. Una SCIA avente ad oggetto un intervento di manutenzione straordinaria non può assentire un cambio di destinazione che comporti aumento del carico insediativo, possibile solo nell’ambito del restauro e risanamento o della ristrutturazione. L’ordine di demolizione e rimessione in pristino va valutato, secondo il principio tempus regit actum, con riferimento alla situazione esistente al momento della sua emanazione, restando irrilevante la successiva eliminazione spontanea dell’abuso. Il comproprietario di una parte comune dell’edificio è destinatario legittimo della misura ripristinatoria relativa all’abuso realizzato sulla stessa, non essendo il condominio titolare di alcun diritto di proprietà su di essa.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di due appartamenti e di un locale classificato catastalmente come cantina e locale tecnico, impugnava l’ordinanza comunale di demolizione e riduzione in pristino avente ad oggetto tre abusi: la realizzazione di una rampa di accesso al parcheggio in difformità sostanziale dal permesso di costruire, il mutamento di destinazione d’uso in abitativo del vano cantina e l’apertura di due bucature sul prospetto sud-ovest.

Il Comune aveva avviato il procedimento sanzionatorio all’esito di un sopralluogo, rilevando finiture di tipo civile e predisposizioni impiantistiche nel locale, nuove aperture prive di serramento e la difformità della rampa rispetto al titolo edilizio. Il ricorrente presentava osservazioni e proponeva due motivi di ricorso, incentrati sull’avvenuta chiusura di uno dei varchi, sulla presentazione di una SCIA in sanatoria per il bagno e sull’assenza di istruttoria successiva al sopralluogo.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale esamina separatamente i tre abusi. Quanto alla rampa, il ricorrente non articola alcun motivo specifico, limitandosi ad affermare di aver presentato SCIA in sanatoria e istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica: l’ammissione conferma l’abusività dell’intervento e la legittimità dell’ordine di demolizione.

Quanto alle due aperture, le censure sono infondate sotto duplice profilo. Il ricorrente ammette di essere responsabile di una sola di esse, il che conferma la legittimità dell’ingiunzione; la chiusura spontanea attiene semmai alle conseguenze dell’inottemperanza all’ordine, giacché la legittimità del provvedimento si valuta in base alla situazione in atto alla data della sua emanazione. Inoltre, il ricorrente è comproprietario della facciata e del muro perimetrale, cioè di una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., ed è pertanto tenuto al ripristino: il condominio è un mero ente di gestione privo di personalità giuridica, come affermato dalla Cass. civ., Sez. Un., n. 19663 del 2014 e dalla Cass. civ., Sez. II, n. 25288 del 2015, già richiamate nel testo.

Sul mutamento di destinazione d’uso, le risultanze del sopralluogo evidenziano la trasformazione funzionale del locale da cantina ad abitazione, testimoniata dalle finiture civili e dalle predisposizioni impiantistiche. La SCIA presentata non poteva validamente mutare la destinazione: concerneva un intervento di manutenzione straordinaria, che per definizione legislativa (art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001) esclude i mutamenti implicanti aumento del carico insediativo. Inoltre, ricadendo l’immobile in zona rossa, l’intervento contrasta con l’art. 15 delle Norme Tecniche di Piano di Bacino del torrente Lavagna, comportando la permanenza di persone e l’aumento del carico insediativo anche solo temporaneo.

Il Collegio richiama quindi il principio secondo cui la realizzazione di una diversa distribuzione degli spazi interni e dell’impiantistica costituisce manutenzione ordinaria o straordinaria e non comporta di per sé mutamento di destinazione d’uso solo se il locale aveva già destinazione abitativa; altrimenti tali opere determinano il cambio di destinazione (TAR Campania, Napoli, Sez. VII, n. 5446 del 2021). La destinazione funzionale non è rimessa alla buona fede del richiedente, ma dipende dalle caratteristiche strutturali del bene, ai sensi dell’art. 13, comma 3, L.R. n. 16/2008. Il ricorso è pertanto rigettato, con compensazione integrale delle spese di giudizio.