Diffida ad adempiere priva dell’avvertimento di risoluzione non risolve il preliminare (Cass. civ. Sez. III n. 1970 del 28.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 cod. civ. esige la manifestazione univoca della volontà dell’intimante di fissare un termine per l’adempimento e di ritenere risolto di diritto il contratto in caso di mancato adempimento entro tale termine. L’avvertimento deve essere contestuale alla diffida, non potendo sopraggiungere in un momento successivo. Ove manchi l’ammonimento circa la volontà di ritenere risolto ope legis il contratto, la diffida non produce l’effetto risolutivo e il contratto preliminare resta efficace al momento dell’escussione delle polizze fideiussorie rilasciate a garanzia della restituzione dei corrispettivi.

Il Fatto

Quattro acquirenti avevano stipulato con una società promittente venditrice sette contratti preliminari di compravendita immobiliare, con data inderogabile per il definitivo. A garanzia della restituzione delle somme versate erano state rilasciate polizze fideiussorie, tra cui quelle dell’assicuratrice, a copertura del rischio di situazione di crisi della promittente ai sensi dell’art. 3 d.l. n. 122 del 2005. Il definitivo non era stato stipulato e la promittente era stata dichiarata fallita.

Escusse le garanzie, l’assicuratrice agiva per far dichiarare l’insussistenza del diritto degli acquirenti, sostenendo che la risoluzione di diritto dei preliminari, intervenuta prima del fallimento, avrebbe reso non operativa la garanzia. Il Tribunale rigettava la domanda e accoglieva quella riconvenzionale. La Corte d’appello, accogliendo il quinto motivo dell’appello principale e un appello incidentale, confermava l’efficacia delle polizze e condannava l’assicuratrice. Propone ricorso per cassazione l’assicuratrice con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il secondo motivo, logicamente prioritario, con cui si deduce la violazione dell’art. 1454 cod. civ.. La ricorrente sosteneva che le diffide inviate dagli acquirenti fossero idonee a risolvere i preliminari, bastando la fissazione del termine per l’adempimento. La Corte territoriale le aveva invece ritenute inidonee perché prive di ogni cenno alla risoluzione contrattuale.

Il motivo è infondato. La diffida ad adempiere deve contenere tre elementi: l’intimazione all’adempimento, la fissazione di un termine perentorio e l’ammonimento che, in difetto, il contratto si intenderà risolto. La manifestazione di volontà deve essere univoca e contestuale, non potendo sopraggiungere dopo la diffida. La Corte richiama sul punto Cass. Sez. II n. 32821 del 27.11.2023, che aveva escluso l’effetto risolutivo in un caso analogo di diffida priva dell’indicazione se la parte intendesse ottenere l’adempimento o la risoluzione.

Nel caso in esame, la missiva inviata agli acquirenti conteneva la fissazione del termine ma non l’avvertimento circa la volontà di ritenere risolto ope legis il contratto: essa si limitava a riservare l’azione a tutela dei propri diritti, come l’escussione delle garanzie fideiussorie e il risarcimento dei danni. Si tratta dunque di diffida priva dell’ammonimento e, quindi, della dichiarazione di risoluzione allo spirare del termine.

Ne consegue la conferma dell’argomentazione della Corte territoriale: i contratti sottoscritti dagli acquirenti dovevano ritenersi ancora efficaci al momento dell’escussione delle polizze. Diventa così irrilevante il primo motivo, con cui si lamentava la violazione dell’art. 3 d.lgs. n. 122 del 2005 e il contrasto con il principio di stabilità delle decisioni giurisprudenziali: se il preliminare è ancora vigente al sopraggiungere della situazione di crisi, la garanzia conserva la sua ragione giustificativa. Il primo motivo resta assorbito.