Revoca assegnazione lotto PIP e ritenzione caparra per inadempimento dell’acquirente (TAR Marche n. 450 del 10.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
È inammissibile per carenza di interesse l’impugnazione della revoca dell’assegnazione di un lotto P.I.P. proposta dal promissario acquirente che non chieda l’assegnazione del lotto, ma la restituzione dell’acconto versato: la domanda di annullamento è contraria all’interesse azionato. La sorte dell’acconto non dipende dal provvedimento di revoca, perché le obbligazioni reciproche derivano dalla pattuizione contrattuale collegata all’attuazione dello strumento urbanistico ex art. 11, comma 2, legge n. 241/1990, che ammette il ricorso ai rimedi civilistici di scioglimento. Il disposto dell’art. 1385 cod. civ. è derogabile nella parte del duplum: la previsione di restituzione del solo tantundem vale come rinuncia anticipata del tradens alla metà del credito e non esclude la qualificazione dell’acconto come caparra confirmatoria. Ove il contratto rechi anche una clausola penale, questa opera solo se l’accipiens domandi l’esecuzione o la risoluzione; in mancanza, trova applicazione la regola ordinaria della ritenzione della caparra da parte dell’accipiens adempiente.

Il Fatto

Il ricorrente stipulava con il Comune, in data 8.7.2002, un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un lotto ricompreso nel P.I.P. — 2° stralcio, versando 25.000 euro a titolo di caparra e acconto sul prezzo finale. Dopo l’invito comunale dell’8.10.2003 a stipulare il rogito entro sessanta giorni, il ricorrente comunicava il 30.4.2004 la propria rinuncia all’assegnazione, chiedendo la restituzione della somma.

Solo nel 2009 l’amministrazione adottava la determina n. 269 del 1.10.2009, con cui revocava l’assegnazione del lotto e disponeva l’incameramento della cauzione. Contro tale atto il ricorrente proponeva ricorso, deducendo la decadenza del potere di revoca per essere il lotto già stato ceduto ad altri, la violazione dell’art. 2 legge n. 241/1990 e l’illegittima qualificazione dell’acconto come caparra, chiedendo la condanna alla restituzione degli importi con interessi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rigetta preliminarmente l’eccezione di difetto di procura: la firma apposta a margine dell’epigrafe, contenente le generalità del ricorrente, è idonea a individuare il soggetto che ha conferito il mandato.

Nel merito, la domanda di annullamento della revoca è dichiarata inammissibile per carenza di interesse, poiché il ricorrente non chiede l’assegnazione del lotto, ma esattamente il contrario. Anche la richiesta istruttoria è disattesa, perché superflua e comunque soddisfatta dalle produzioni documentali del resistente.

La domanda di restituzione, osserva il Collegio, non dipende dalle sorti della revoca, ma dalla pattuizione contrattuale collegata all’attuazione del P.I.P., che consente il ricorso ai normali istituti civilistici di scioglimento ex art. 11, comma 2, legge n. 241/1990, secondo l’insegnamento di Cons. Stato sez. II n. 2953 del 2022.

Quanto alla qualificazione della somma, l’art. 3 del preliminare la indica espressamente come caparra e acconto sul prezzo. Il Collegio ritiene l’art. 1385 cod. civ. derogabile nel duplum, richiamando Cass. n. 19801/2021: la previsione di restituzione dei soli 25.000 euro vale come rinuncia anticipata del promissario acquirente alla metà del credito, non come prova dell’assenza di caparra confirmatoria. Nel contratto non compare alcun riferimento a vicende esterne condizionanti l’efficacia, né il lotto n. 21, né la dedotta vendita a terzi del 2007, rimasta indimostrata.

Il Comune ha formalmente adempiuto, invitando alla stipula l’8.10.2003, entro il termine contrattuale; la nota del 19.11.2002 non era idonea a risolvere il contratto, non ricorrendo l’inadempimento dell’ente né la costituzione in mora ex art. 1454 cod. civ.. Sussistono nel contratto sia la caparra sia la clausola penale dell’art. 8; poiché il Comune non ha domandato esecuzione o risoluzione, non trova applicazione la penale, ma la regola dell’art. 1385 cod. civ., con ritenzione della caparra da parte dell’accipiens adempiente, secondo Cass. sez. II n. 35068 del 2022. Il ricorso è pertanto in parte inammissibile e in parte rigettato, con compensazione delle spese.