Distanze legali: computo dal fronte finestrato e sporti tamponati (Cass. civ. Sez. II n. 7604 del 21.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
La distanza tra pareti finestrate prescritta dall’art. 10 del d.m. n. 1444/1968 si riferisce a una caratteristica oggettiva del fabbricato: quando una facciata è munita di finestre, il vicino non può costruire a distanza inferiore a quella legale. L’azione di rispetto compete a ciascun condomino, e non ai soli proprietari degli appartamenti con vedute sul fronte interessato, perché tutela l’intero edificio. Il computo va effettuato in relazione a ciascun punto dei fabbricati e all’intero fronte, non alle sole porzioni prospicienti le vedute dell’attore. Sono esclusi dal calcolo i soli sporti di funzione ornamentale, di rifinitura o accessoria; vi rientrano invece gli aggetti di apprezzabile profondità, come le solette dei balconi. La nozione di costruzione è unica ai sensi dell’art. 873 cod. civ. e non tollera deroghe da fonti secondarie, salvo il distacco maggiore.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento sito al quarto piano di un fabbricato lamentava che la società convenuta avesse edificato un complesso edilizio in violazione delle distanze legali tra costruzioni e in difformità del progetto approvato, chiedendo il ripristino dei luoghi. La società eccepiva che le costruzioni non erano frontiste né confinanti, per la presenza di un manufatto interposto, e che rispetto alla parte prospiciente l’appartamento dell’attore era stata comunque assicurata la distanza di quattordici metri.

Il Tribunale di Reggio Calabria rigettò la domanda e la Corte d’appello di Reggio Calabria disattese l’impugnazione. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi, ulteriormente illustrati da memoria; la controparte è rimasta intimata.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ. e delle norme tecniche di attuazione del regolamento edilizio comunale. Le misurazioni del c.t.u. erano state eseguite non sull’intero fronte dei fabbricati, ma solo in relazione alle parti prospicienti le pareti finestrate dell’appartamento, frustrando il principio secondo cui le distanze si misurano rispetto a ciascun punto dei fabbricati. La questione, proposta in appello, non era stata esaminata.

La doglianza è fondata. La Corte richiama la propria giurisprudenza secondo cui la norma che prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate indica una caratteristica del fabbricato: quando questo presenta una facciata munita di finestre, il vicino non può costruire a meno di dieci metri da essa. Ne consegue che ciascun condomino, e non solo i proprietari degli appartamenti con vedute lungo la facciata interessata, è legittimato a esperire l’azione, posta a tutela dell’intero edificio (Sez. II n. 1387 del 1986).

Poiché le norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico comunale prevedono la distanza di quattordici metri, questa avrebbe dovuto essere misurata con il criterio indicato, correttamente invocato in appello. La Corte di merito non ha svolto tale indagine, con conseguente cassazione della sentenza.

Con il secondo motivo il ricorrente censura la qualificazione dello “sbalzo tamponato” ubicato sul lastrico solare, che il giudice d’appello aveva escluso dal calcolo delle distanze reputandolo non riconducibile alle norme tecniche. La Corte accoglie anche questa doglianza: sono esclusi dal calcolo solo gli sporti con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria, non le sporgenze di particolari proporzioni come i balconi, costituite da solette aggettanti anche scoperte, di apprezzabile profondità e ampiezza, specie se la normativa locale non prevede un diverso regime per le costruzioni accessorie.

La Corte ribadisce inoltre che la nozione di costruzione è unica ai sensi dell’art. 873 cod. civ. e non può subire deroghe da fonti secondarie, neppure al limitato fine del computo delle distanze, poiché il rinvio alle norme integrative riguarda solo la possibilità di stabilire un distacco maggiore. L’accoglimento dei primi due motivi comporta cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Reggio Calabria, in diversa composizione, e l’assorbimento del terzo motivo sulle spese.