Quantificazione dell’indennizzo per l’uso dell’alloggio del portiere da parte del condominio (Cass. civ. Sez. 2 n. 23005 del 10.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino che sia comproprietario dell’alloggio concesso in uso gratuito al portiere ha diritto a un indennizzo per l’utilizzazione del bene da parte del condominio, quantificato in base al valore locativo dell’immobile, ripartito per la quota di comproprietà. Da tale posta attiva deve essere sottratto il risparmio di spesa conseguito dal condomino per la mancata contribuzione agli oneri condominiali, calcolato secondo il criterio proporzionale di cui all’art. 1123 c.c. Il giudice del rinvio non può rigettare la domanda per carenza di prova dei millesimi di proprietà, trattandosi di criterio legale che deve essere accertato in giudizio.

Il Fatto

Una condomina, comproprietaria di un decimo dell’appartamento del portiere all’interno del condominio, aveva proposto opposizione a decreto ingiuntivo, chiedendo in via riconvenzionale un indennizzo per l’uso gratuito dell’immobile da parte del condominio. Dopo una prima sentenza della Corte d’appello, che aveva compensato il credito con il risparmio di spesa per gli oneri di portierato, la Corte di cassazione aveva cassato con rinvio, ritenendo erroneo il criterio compensativo. Nel giudizio di rinvio, la Corte territoriale aveva rigettato la domanda per mancata allegazione delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale.

La Motivazione della Corte

La vicenda riguarda l’individuazione del corretto criterio di quantificazione dell’indennizzo spettante al condomino per l’utilizzo da parte del condominio di un’unità immobiliare di sua proprietà. La Corte di cassazione chiarisce che il diritto all’indennizzo sorge dall’indebita utilizzazione del bene, a fronte della quale il condominio ha conseguito un arricchimento senza causa, consistente nel godimento gratuito dell’immobile.

Il principio affermato nell’ordinanza di rinvio n. 12659/2020 imponeva di distinguere due diversi piani: quello del credito del condomino, parametrato al valore locativo del bene, e quello del risparmio di spesa, da calcolare secondo il criterio proporzionale ex art. 1123 c.c. Il giudice del rinvio, invece, aveva confuso i due piani, ritenendo dirimente la prova dei millesimi di proprietà.

La Corte precisa che la mancata produzione delle tabelle millesimali non può determinare il rigetto della domanda, poiché la partecipazione millesimale discende dall’applicazione di un criterio legale e deve essere accertata in giudizio, anche attraverso la verifica della situazione documentale agli atti. La prova del credito può essere fornita prescindendo dalla produzione di tali documenti, dovendo il giudice del merito procedere alla verifica della fondatezza della domanda sulla base degli elementi disponibili.

Il giudice del rinvio dovrà quantificare la posta attiva in favore della condomina in base al valore locativo dell’immobile non corrisposto, diviso per la quota di comproprietà (un decimo). Da tale somma andrà sottratto il corrispondente vantaggio economico ottenuto dalla ricorrente come risparmio di spesa, calcolato in base al valore locativo ma ripartito secondo il diverso criterio proporzionale di cui all’art. 1123 c.c.

La Corte accoglie il motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.