Responsabilità del notaio per omessa informazione sul rischio del titolo di provenienza (Cass. civ. Sez. III n. 26431 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio che abbia rogato tanto l’atto di acquisto della società venditrice quanto il successivo trasferimento in favore degli acquirenti, disponendo così di una conoscenza complessiva della vicenda traslativa, è tenuto a informare le parti dei rischi desumibili dal titolo di provenienza. L’obbligo informativo non si esaurisce nella verifica delle formalità pregiudizievoli risultanti dai pubblici registri, ma si estende agli elementi già esistenti e conoscibili che rendano concretamente apprezzabile una situazione di rischio, secondo i canoni di correttezza e buona fede. La valutazione se una determinata allegazione costituisca mera precisazione di fatti già dedotti ovvero introduca un fatto costitutivo nuovo è riservata al giudice del merito ed è sindacabile in cassazione solo se altera gli elementi identificativi dell’azione.

Il Fatto

Gli acquirenti di un immobile convenivano in giudizio il notaio rogante e la società venditrice, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni. Esponevano di avere appreso, anni dopo l’acquisto, dell’esistenza di una procedura esecutiva sul bene e che il titolo di provenienza era stato oggetto di accertamento di simulazione assoluta. Definivano la controversia esecutiva mediante transazione, con esborso di una somma di denaro.

Il Tribunale rigettava la domanda verso il professionista, ritenendo l’incarico espletato con diligenza. La Corte d’Appello accoglieva il gravame e dichiarava la responsabilità professionale del notaio, in solido con la venditrice, per omessa informazione sui rischi desumibili dal precedente trasferimento. Il notaio ricorreva per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di valida procura speciale. Il requisito richiesto dagli artt. 365 e 83, terzo comma, cod. proc. civ. non esige la contestualità del conferimento rispetto alla redazione dell’atto: è sufficiente che la procura sia congiunta al ricorso e che il conferimento sia successivo alla pubblicazione del provvedimento impugnato e anteriore alla notificazione. Richiamate le Sezioni Unite n. 2075 del 2024 e Cass. n. 12628 del 2025, l’eccezione è respinta.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione dell’art. 345 cod. proc. civ., assumendo che in appello sarebbe stata introdotta una domanda nuova mediante mutamento della causa petendi. La censura è inammissibile: la Corte d’Appello ha accertato che la pretesa risarcitoria era sin dall’origine fondata sull’omessa informazione circa una situazione complessivamente rischiosa, non sulla sola esistenza di formalità pregiudizievoli. Stabilire se un’allegazione integri precisazione o introduca un fatto costitutivo nuovo è attività riservata al giudice del merito, sindacabile solo se altera gli elementi identificativi dell’azione.

Il secondo motivo prospetta l’illegittima estensione degli obblighi di diligenza e informazione a valutazioni prognostiche su eventi futuri e ipotetici. Anche tale censura è inammissibile. La Corte territoriale non ha imposto al notaio di prevedere qualunque sviluppo contenzioso, ma ha valorizzato una situazione fattuale peculiare: il medesimo professionista aveva rogato entrambi gli atti, disponendo di una conoscenza complessiva degli elementi informativi sull’anomalia dell’operazione. Il ricorrente contrappone così una diversa lettura delle risultanze istruttorie, non l’erronea interpretazione delle norme. I precedenti invocati — Cass. n. 20297 del 2019 e Cass. n. 10474 del 2022 — non escludono che, in presenza di elementi già esistenti e conoscibili, il notaio debba richiamare l’attenzione delle parti su un rischio concretamente apprezzabile.

Il terzo motivo investe il capo sul risarcimento, deducendo l’inopponibilità delle pretese dei creditori per effetto della priorità della trascrizione e l’interruzione del nesso causale per la definizione transattiva. La Corte rileva che il giudice del merito ha espressamente esaminato la questione, escludendo che la transazione costituisse causa concorrente del danno. La censura si risolve in una richiesta di rivalutazione del materiale istruttorio, estranea al sindacato di legittimità.

All’inammissibilità dei motivi consegue quella del ricorso, con condanna del ricorrente alle spese di legittimità e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.