Distanze legali, delibera comunale non incide senza approvazione regionale (Cass. civ. Sez. II n. 21991 del 30.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, la delibera del consiglio comunale che introduca una disciplina meno restrittiva rispetto a quella del piano particolareggiato non è idonea, di per sé, a modificare la disciplina urbanistica, costituendo solo il primo atto di un iter amministrativo che si conclude con l’approvazione regionale della variante. Prima di tale approvazione le relative disposizioni, prive di efficacia di norme giuridiche, non integrano sostitutivamente l’art. 873 cod. civ. nei rapporti di vicinato. Il d.m. n. 1444/1968, quanto alle distanze minime inderogabili per zone territoriali omogenee, si inserisce automaticamente con immediata operatività nei rapporti tra privati, integrando il regolamento locale che preveda distanza inferiore o nessuna distanza, in virtù della sua natura integrativa rispetto all’art. 873 cod. civ. Le controversie tra proprietari di fabbricati vicini sull’osservanza delle distanze appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, che può disapplicare incidentalmente il titolo abilitativo.

Il Fatto

Una società aveva acquistato un terreno e vi aveva realizzato un fabbricato in forza di una concessione edilizia. La titolare di un fondo confinante aveva convenuto in giudizio la società e l’originaria venditrice del terreno, chiedendo l’arretramento del nuovo edificio realizzato in violazione delle distanze legali dal confine e dal proprio immobile. Il Tribunale aveva accolto parzialmente la domanda, ordinando l’arretramento fino al rispetto della distanza dal confine.

La Corte d’Appello aveva respinto l’appello incidentale della società, ritenendo non applicabile la delibera comunale invocata e confermando l’obbligo di arretramento. La società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi, deducendo il difetto di giurisdizione, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e l’erronea applicazione delle norme sulle distanze.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui la ricorrente ripropone l’eccezione di difetto di giurisdizione, è infondato. La Corte richiama l’orientamento delle Sezioni Unite secondo cui le controversie tra proprietari di fabbricati vicini sull’osservanza delle norme sulle distanze appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che rilevi il rilascio del titolo abilitativo, la cui legittimità può essere valutata incidenter tantum dal giudice ordinario, salvo che la domanda risarcitoria sia diretta anche nei confronti della P.A. La controversia è tra privati e attiene proprio al rispetto delle distanze.

Il secondo motivo è infondato sotto ogni profilo. Quanto agli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., la Corte ribadisce che la deduzione della violazione dell’art. 115 presuppone che il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti ma disposte d’ufficio, mentre è inammissibile la doglianza relativa al diverso apprezzamento delle prove proposte. La Corte di merito ha effettuato una verifica del materiale probatorio con motivazione logicamente sviluppata, senza acquisizioni officiose: la censura mira a un riesame del merito, precluso in sede di legittimità. La legittimità amministrativa della concessione edilizia non rileva, poiché il giudicato amministrativo non ha efficacia nei giudizi tra privati sulle distanze.

Il terzo motivo investe il cuore della questione. La Corte conferma che la delibera consiliare non poteva modificare con effetto immediato le norme tecniche del piano particolareggiato, per mancato compimento dell’iter amministrativo necessario. La disciplina meno restrittiva, la cui sopravvenienza può legittimare la costruzione originariamente illecita, non può consistere in una semplice delibera del consiglio comunale, idonea solo ad avviare un procedimento che si conclude con l’approvazione regionale della variante.

La Corte respinge anche il profilo relativo alla pretesa non precettività immediata del d.m. n. 1444/1968 nei rapporti tra privati. È consolidato l’orientamento secondo cui, nel regolamento locale che non preveda distanza alcuna o preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte per zone territoriali omogenee dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, questa inderogabile disciplina si inserisce automaticamente, con immediata operatività nei rapporti tra privati, in virtù della sua natura integrativa rispetto all’art. 873 cod. civ. Correttamente, quindi, la Corte di merito ha fatto riferimento a tale disciplina per identificare la distanza legale da rispettare.

Il ricorso è integralmente respinto, con condanna della ricorrente alle spese e raddoppio del contributo unificato.