Supercondominio, il voto del rappresentante pesa per i condòmini rappresentati (Cass. civ. Sez. II n. 25615 del 21.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il supercondominio non è un ente distinto dai partecipanti né un condominio di condominii: l’art. 1136 c.c. opera riguardo all’elemento personale di tutti i proprietari e all’elemento reale di tutte le unità immobiliari del complesso. Nell’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, co. 3, disp. att. c.c. le maggioranze costitutive e deliberative si calcolano sul numero dei condomini rappresentati e sul valore proporzionale di ciascun condominio. Il rappresentante è privo di poteri decisori propri: esprime la volontà unitaria formatasi nel singolo condominio, ma le teste dei rappresentati non si comprimono in una testa autonoma dell’ente di gestione. Il diniego di compensazione delle spese è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito e non richiede motivazione quando le spese non gravano sulla parte totalmente vittoriosa.

Il Fatto

Un supercondominio composto da due condomini, con complessivamente più di sessanta condomini, nomina l’amministratore in assemblea tenuta a mezzo dei rappresentanti necessari designati ai sensi dell’art. 67, co. 3, disp. att. c.c. Nel punto dell’ordine del giorno dedicato alla conferma della nomina, il rappresentante di uno dei condomini dichiara di confermare l’incarico; il rappresentante dell’altro esprime parere contrario, sostenendo che l’amministratore operi in regime di proroga per mancanza delle maggioranze di legge.

Un condomino, in proprio e quale rappresentante del secondo condominio, impugna quella deliberazione davanti al Tribunale di Torino, chiedendone l’inesistenza, la nullità o l’annullamento. La domanda è rigettata in primo grado e l’appello è respinto dalla Corte di appello di Torino, che qualifica la dichiarazione come voto favorevole e computa le maggioranze sul numero dei condomini rappresentati. Il condomino ricorre per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

L’eccezione di carenza di legittimazione del ricorrente quale rappresentante ex art. 67 disp. att. c.c. è dichiarata ininfluente: l’impugnazione è proposta anche in proprio quale condomino, qualità che radica la legittimazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Il primo motivo è inammissibile. Stabilire se la dichiarazione a verbale esprima un voto o un mero parere significa interpretare il contenuto dell’atto collegiale, e dunque accertare il fatto, non qualificarlo: operazione riservata al giudice di merito a norma degli artt. 1362 ss. c.c. e sottratta al sindacato di legittimità. La censura sollecita una nuova lettura del verbale, risolvendosi in un inammissibile terzo grado di merito. Il secondo profilo è precluso dalla doppia conforme di merito ai sensi dell’art. 348-ter, co. 5, c.p.c.

Il secondo motivo è infondato e tocca il cuore della questione. Il supercondominio non è soggetto distinto dai partecipanti: ciò che non è soggetto distinto non può valere come testa autonoma. Nell’assemblea dei rappresentanti le maggioranze si calcolano, quanto all’elemento personale, sul numero dei contitolari rappresentati e, quanto all’elemento reale, sul valore proporzionale di ciascun condominio. Il computo è retto da una doppia maggioranza, nella quale solo la componente reale si aggrega per condominio, mentre quella personale resta ancorata al numero dei condomini. Il rappresentante esprime volontà unitaria nel modo di espressione, ma plurima nel peso. La sentenza impugnata ha quindi correttamente applicato il principio.

Il terzo motivo è inammissibile: il difetto di interesse ad agire sul capo relativo alle iniziative giudiziarie contro il precedente amministratore è accertato in doppia conforme, e le deduzioni sull’interesse residuo alla refusione delle spese di mediazione investono apprezzamenti di fatto, restando prive di decisività.

Il quarto motivo è inammissibile: il diniego di compensazione è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito e, non gravando le spese sulla parte totalmente vittoriosa, non è tenuto a motivare il mancato esercizio della facoltà ex art. 92, co. 2, c.p.c. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.