Cancello su area comune e pari uso ex art. 1102 cod. civ. (Cass. civ. Sez. II n. 4879 del 25.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di comunione, l’apposizione sulla cosa comune di un cancello chiuso a chiave, le cui chiavi non siano nella disponibilità di tutti i comproprietari, che impedisca ad alcuni di essi di accedere alla cosa stessa, integra una forma di appropriazione della cosa comune e non un uso più intenso consentito dall’art. 1102 cod. civ. Ai fini della verifica del pari uso, occorre avere riguardo non all’uso concretamente fatto dagli altri comproprietari in un determinato momento, ma a quello potenziale, in relazione ai diritti di ciascuno. L’uso più intenso o anche esclusivo della cosa comune è legittimo solo se non altera il rapporto di equilibrio tra i partecipanti e non compromette il diritto degli altri al pari godimento.

Il Fatto

I comproprietari di un cortile e di uno spazio comune convenivano in giudizio gli altri partecipanti alla comunione, chiedendo la condanna al rilascio della superficie di terreno di larghezza pari a 2,50 metri compresa tra la propria proprietà e quella dei convenuti e la rimozione di quanto vi era stato posato. Domandavano inoltre che fosse dichiarato il loro diritto a riaprire l’accesso alla via pubblica dal cortile comune, con condanna dei convenuti alla rimozione di quanto impediva il passaggio.

Il tribunale rigettava le domande. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 1081 del 2022, ribaltava la pronuncia di primo grado e accoglieva le domande originarie ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., accertando che i ricorrenti in cassazione avevano apposto un cancello sullo spazio comune e un secondo cancello tra il cortile e la via pubblica, chiuso con lucchetto le cui chiavi non erano in possesso di tutti i comproprietari. Propone ricorso per cassazione uno dei soccombenti, con tre motivi, contrastati da controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1102 cod. civ., sostenendo che la striscia di terreno sarebbe utile solo per l’accesso alla propria unità immobiliare e che difetterebbe un uso degli altri comproprietari, con conseguente inapplicabilità della norma. La Corte rigetta la censura, rilevando che la Corte d’Appello ha accertato in fatto che l’apposizione del cancello ha privato gli altri partecipanti della possibilità di godere dell’area.

Il Collegio precisa che avallare la tesi del ricorrente significherebbe legittimare l’appropriazione della cosa comune da parte di alcuni comunisti sulla sola base della circostanza che la cosa è utilizzata solo da essi. Se l’uso più intenso o esclusivo non è di per sé illegittimo, esso non può alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti, valutato in relazione all’uso potenziale spettante agli altri.

La Corte richiama la propria ordinanza n. 9278 del 16.04.2018, secondo cui ciascun comproprietario può trarre dal bene comune un’utilità maggiore e più intensa, purché non ne alteri la destinazione né comprometta il diritto al pari uso degli altri. Per stabilire se l’utilizzo più intenso sia consentito, occorre guardare non all’uso concreto di un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Il ricorrente invoca a sostegno la sentenza n. 8808 del 2003. La Corte ne esclude la pertinenza: quel principio riguardava l’apertura di un varco nella recinzione comune per mettere in comunicazione uno spazio condominiale con una strada pubblica, e non l’apposizione di un cancello che impedisce agli altri partecipanti di accedere alla cosa comune. La fattispecie esaminata è del tutto diversa, perché non configura un uso più intenso, ma una vera e propria appropriazione con esclusione degli altri.

Con il secondo motivo si denuncia la nullità della sentenza per ultra-petizione, per avere la Corte d’Appello ordinato la rimozione del cancello quando la domanda originaria menzionava solo “materiali inerti, legna o lamiere in ferro”. La Corte rigetta la censura: il contenuto della domanda, riportato nella sentenza impugnata, concerneva la rimozione di quanto impediva il passaggio e l’accesso al confine tra la proprietà e la via pubblica. Il cancello è pacificamente al confine e impedisce il passaggio, sicché il giudice di merito ha avuto riguardo all’utilità concreta perseguita dalla parte.

Con il terzo motivo si deduce la falsa applicazione degli artt. 1102 e 2697 cod. civ. e il vizio di motivazione perplessa o inesistente. La Corte ribadisce che è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, esclusa ogni rilevanza del semplice difetto di sufficienza, secondo il principio delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014. La sentenza impugnata è motivata in modo chiaro e lineare.

Quanto alla falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., la doglianza è solo evocata in rubrica e non argomentata. Quanto all’art. 1102 cod. civ., la censura non sussiste: a fronte del fatto pacifico che il cancello impedisce l’accesso al fondo comune, la Corte d’Appello ha correttamente applicato la norma. Il ricorso è nel suo complesso infondato e viene rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e raddoppio del contributo unificato.