La caparra confirmatoria non esclude l’Iva sugli acconti se imputata al prezzo (Cass. civ. Sez. 5 n. 7868 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La qualificazione di una somma versata come caparra confirmatoria non esclude di per sé la sussistenza del presupposto impositivo ai fini Iva. L’accertamento della volontà negoziale è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, ma il giudice è tenuto a verificare, anche alla luce dell’esito complessivo dell’operazione negoziale, quale funzione la caparra abbia concretamente assolto. In particolare, il versamento di un importo qualificato come caparra determina l’immediata esigibilità dell’Iva sugli acconti ai sensi dell’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633/1972, a meno che al momento del versamento la realizzazione della cessione o della prestazione sia incerta, ovvero che, per pattuizione contrattuale, l’importo debba essere restituito e non imputato al prezzo. Ne consegue che, in presenza di un contratto preliminare di vendita il cui definitivo è soggetto ad Iva, la dazione di denaro corrispondente alla caparra ha la natura di corresponsione del prezzo ed è assoggettabile ad imposta se risulta destinata ad anticipazione del prezzo.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava un avviso di accertamento nei confronti di una società immobiliare per omessa fatturazione e registrazione di operazioni imponibili, per un importo asseritamente costituente acconti sul prezzo percepiti nel 2014 nell’ambito di una vendita immobiliare e quindi da assoggettare ad Iva. La società impugnava l’avviso dinanzi al giudice tributario di primo grado, che accoglieva il ricorso. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio respingeva l’appello dell’Agenzia, ritenendo che gli importi contestati andassero qualificati come caparra confirmatoria.

Avverso tale pronuncia l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione degli artt. 1385 e 2697 c.c., degli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 6, 21 e 23 d.P.R. n. 633/1972, per avere il giudice d’appello escluso l’imponibilità dei versamenti sulla sola base della qualificazione come caparra, senza valutarne la funzione concreta.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha distinto due profili di censura. La prima, volta a rimettere in discussione l’accertamento della volontà negoziale, è stata dichiarata inammissibile, poiché l’interpretazione del contratto si sostanzia in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito. La seconda doglianza è stata invece ritenuta fondata, perché diretta a censurare una specifica violazione di legge.

La Corte ha ricordato che la caparra confirmatoria svolge autonome funzioni: costituisce indizio della conclusione del contratto, incentiva le parti all’esecuzione e funge da anticipazione del prezzo in caso di regolare adempimento, mentre in caso di inadempimento opera come risarcimento forfettario. Nel primo caso, la somma è imputata al prezzo ed è assoggettabile ad Iva ai sensi dell’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633/1972, che anticipa l’esigibilità dell’imposta al momento del pagamento, purché tutti gli elementi del fatto generatore siano già noti e l’operazione appaia ragionevolmente certa, come chiarito dalla giurisprudenza della Corte di giustizia.

La Corte ha quindi affermato che la natura di caparra non esclude l’imponibilità: occorre verificare, anche alla luce dell’esito dell’operazione, se la somma sia stata destinata ad anticipazione del prezzo. Nel caso di specie, la stessa Corte regionale aveva riconosciuto che le somme erano state imputate in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti ad Iva, senza però trarne le conseguenze ai fini impositivi. La sentenza impugnata si è limitata a qualificare gli importi come caparra, senza dare rilievo alla funzione concretamente realizzata, ponendosi in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità.

La Corte ha pertanto accolto il ricorso, cassato la sentenza e rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, che dovrà valutare la funzione della caparra alla luce delle pattuizioni contrattuali e delle vicende esecutive, provvedendo anche sulle spese.