Forza maggiore da domanda di simulazione trascritta esclude la decadenza (Cass. civ. Sez. V n. 3699 del 13.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la situazione di forza maggiore sopravvenuta, tale da giustificare la mancata rivendita dell’immobile nel triennio ai sensi dell’art. 1, sesto periodo, della tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986, è ravvisabile a fronte di impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento. Essa è configurabile quando la rivendita sia stata impedita dall’avvenuta trascrizione di una domanda di simulazione e di revocatoria avente ad oggetto l’immobile nei confronti del dante causa del contribuente. La valutazione dell’addebitabilità dell’evento sopravvenuto attiene al merito ed è sottratta al sindacato di legittimità.

Il Fatto

Una società acquirente di un immobile aveva dichiarato, nell’atto, l’intenzione di rivenderlo entro tre anni, beneficiando così dell’aliquota agevolata dell’1% prevista per le imprese che esercitano come attività principale la rivendita di beni immobili. L’Amministrazione finanziaria ha emesso un avviso di liquidazione per recuperare l’agevolazione prima casa, sul presupposto che la rivendita non fosse avvenuta nel triennio.

La società ha impugnato l’atto invocando una causa di forza maggiore: nel triennio era stata trascritta una domanda giudiziale di simulazione e di revoca relativa all’acquisto dell’immobile. La CTP di Avellino ha accolto il ricorso e la CTR Campania ha rigettato l’appello dell’Ufficio. L’Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il secondo motivo, che investe la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, sesto periodo, della tariffa. Il motivo è inammissibile e comunque infondato, con assorbimento del primo.

La ricorrente sollecita, in realtà, una rivalutazione delle risultanze istruttorie: chiede di riesaminare l’addebitabilità alla contribuente dell’evento sopravvenuto. La Corte ricorda la distinzione tra i due momenti del giudizio di diritto ex art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c. Il vizio di violazione di legge investe la regola di diritto; quello di falsa applicazione attiene alla sussunzione della fattispecie. Non rientra nel motivo l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, che resta affidata al giudice di merito.

Sul piano sostanziale, il richiamo all’art. 2652, primo comma, nn. 4) e 5), c.c. consente di qualificare la domanda trascritta come idonea a incidere sui diritti immobiliari. La regola della forza maggiore sopravvenuta esige un impedimento oggettivo, non imputabile, inevitabile e imprevedibile. Nel caso concreto l’evento era sopravvenuto e non prevedibile, né addebitabile alla contribuente: non poteva pretendersi che la stessa alienasse l’immobile a prezzo vile in pendenza di una domanda giudiziale trascritta.

La Corte richiama i propri precedenti in materia, tra cui Sezioni Unite n. 8094 del 23/04/2020, che ha ricondotto la forza maggiore e il factum principis a una regola generale immanente nell’ordinamento, rendendo inesigibile il comportamento richiesto dalla norma nel termine. Il ricorso è dunque rigettato, con compensazione integrale delle spese per la mancanza di precedenti specifici.