Convenzione di lottizzazione: oneri non ripetibili per la parte non attuata (TAR Lombardia n. 3761 del 23.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di convenzione urbanistica accessiva a un piano di lottizzazione, il privato che assume l’obbligo di realizzare opere di urbanizzazione a scomputo e corrisponda la relativa differenza monetaria non ha diritto alla restituzione degli oneri per la parte dell’intervento edificatorio rimasta inattuata per sua scelta unilaterale. La causa dell’obbligazione risiede nell’accordo, da valutare nel suo complesso e non in relazione ai singoli impegni, con la conseguenza che l’indebito oggettivo ex art. 2033 cod. civ. non trova applicazione finché il titolo convenzionale esista, sia efficace e non sia dichiarato nullo, annullato, risolto o rescisso. I principi elaborati in materia di singolo permesso di costruire non si estendono automaticamente alla convenzione di lottizzazione, che risponde a un più ampio programma basato sul principio consensualistico.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria di aree comprese in un piano di lottizzazione e ha stipulato con il Comune una convenzione urbanistica con la quale si è obbligata a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione primaria, scomputandole dagli oneri, e a versare la differenza monetaria. In sede di rilascio del primo permesso di costruire gli oneri sono stati rideterminati e la società ha corrisposto la somma ancora dovuta.

In corso d’opera la ricorrente ha rinunciato a realizzare gli uffici previsti all’interno dei capannoni industriali. Ha quindi chiesto al Comune la restituzione degli oneri versati per quella parte, senza ottenere riscontro, e ha adito il TAR per l’accertamento dell’indebito pagamento e/o dell’arricchimento senza causa ex art. 2041 cod. civ., per un importo superiore a € 181.000, oltre interessi. Il Comune ha resistito chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene di poter prescindere dall’eccezione di tardività della memoria di replica, perché il ricorso è infondato nel merito. In via preliminare prospetta un possibile profilo di inammissibilità per violazione del ne bis in idem processuale, dato che analoghe richieste di rimborso sarebbero state avanzate in un giudizio civile definito con transazione. Non disponendo però del testo dell’atto di citazione, non è possibile accertare con certezza l’identità del petitum, e la questione resta irrisolta.

Nel merito, il Tribunale esclude i presupposti della restituzione perché la pretesa riguarda l’attuazione di una convenzione urbanistica e non un ordinario permesso di costruire. Richiama un proprio precedente — TAR Lombardia, Milano, II, 8 aprile 2021, n. 907, confermata da Consiglio di Stato, IV, 19 giugno 2024, n. 5477 — che, in una fattispecie analoga di lotti non attuati, ha respinto la pretesa restitutoria del lottizzante. Nella specie il territorio è stato trasformato, le opere realizzate sono funzionali e imprescindibili per rendere fruibili gli edifici e nessuna di esse serve esclusivamente le porzioni non edificate.

Il Collegio distingue nettamente le due situazioni. Nel mero rilascio del titolo edilizio la giurisprudenza ammette la ripetizione degli oneri quando l’intervento non venga realizzato, perché manca la trasformazione del territorio e l’aumento del carico urbanistico. Nella convenzione di diritto pubblico, invece, i principi civilistici operano nei limiti della compatibilità: l’indebito oggettivo presuppone la mancanza o la caducazione retroattiva del titolo, mentre qui il titolo convenzionale esiste ed è efficace. Gli impegni assunti non vanno riguardati isolatamente, ma rapportati alla complessiva remuneratività dell’operazione.

La rinuncia unilaterale a una parte delle proprie facoltà edificatorie non è idonea a fondare la ripetizione, non essendo ravvisabile alcun inadempimento del Comune e non essendo venuta meno la causa giustificativa del trasferimento, che attiene sia alle opere sia alla potenzialità edificatoria attribuita alle aree private. Manca inoltre la prova che l’importo richiesto corrisponda alla quota di oneri riferita agli edifici non realizzati, non essendo ammissibile una quantificazione peritale, e la convenzione non contiene alcuna clausola di corrispondenza biunivoca tra obblighi e singoli interventi.

Quanto agli oneri corrisposti dalle aventi causa, il Tribunale rileva che gli interventi sono stati posti in essere dopo la scadenza del termine di efficacia della convenzione, con conseguente debenza degli oneri, richiamando TAR Lombardia, Milano, IV, 11 dicembre 2024, n. 3618. Il ricorso è quindi respinto, con compensazione delle spese in ragione della risalenza della controversia e delle sue peculiarità.