Copertura in eternit, inadempimento non in re ipsa e limiti della caparra (Cass. civ. Sez. 2 n. 20994 del 20.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La mera esistenza di una copertura in eternit non integra inadempimento del promittente venditore: la l. n. 257/1992 ha vietato l’utilizzo del materiale per nuove costruzioni ma non la rimozione di quelle preesistenti in buono stato, sicché il promissario acquirente deve allegare la cattiva manutenzione della struttura e la sua non percepibilità. L’effetto restitutorio consegue alla risoluzione ma non è implicito nella domanda, e va chiesto anche in appello dalla parte totalmente vittoriosa, senza onere di appello incidentale condizionato. La parte non inadempiente che ha ricevuto la caparra può trattenerla, ma non pretendere dal versante un importo pari ad essa; la ritenzione è cumulabile col risarcimento del danno da fatto illecito. La liquidazione equitativa ha natura sussidiaria e presuppone l’accertata impossibilità o estrema difficoltà di prova dell’ammontare.

Il Fatto

Un promissario acquirente chiedeva la risoluzione del preliminare per l’inadempimento del promittente venditore, che aveva taciuto la presenza di una copertura in eternit sull’immobile. Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il venditore alla restituzione della caparra e di una somma versata come acconto, rigettando la riconvenzionale.

La Corte d’appello riformava integralmente la sentenza: escludeva il grave inadempimento, accoglieva la domanda riconvenzionale di risoluzione per l’inadempimento dell’acquirente, condannandolo al pagamento di un importo pari alla caparra e al risarcimento del danno da fatto illecito per gli interventi eseguiti sull’immobile, liquidato in via equitativa.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione esamina prioritariamente il motivo attinente alla sussistenza dell’inadempimento, ritenendolo infondato. Richiamando il precedente delle Sez. II n. 15742 del 2017, afferma che la l. n. 257/1992 ha vietato la commercializzazione e l’utilizzo dell’eternit per il futuro, ma non ha imposto la rimozione generalizzata delle strutture preesistenti, conservabili se in buono stato. La deduzione di un inadempimento fondato sulla pericolosità dell’immobile imponeva quindi l’allegazione del cattivo stato manutentivo della copertura e della sua non immediata percepibilità, onere non assolto dal ricorrente.

Accoglie invece il primo motivo, relativo all’omessa pronuncia sulla restituzione della somma versata a titolo di acconto. Pur ribadendo che l’effetto restitutorio non è implicito nella domanda di risoluzione, la Corte rileva che la domanda era stata formulata in primo grado, accolta e riproposta in appello. La parte totalmente vittoriosa non ha onere di appello incidentale condizionato.

Il secondo motivo è accolto limitatamente alla liquidazione equitativa del danno. La Corte, richiamando la giurisprudenza più recente, ricorda che tale strumento ha natura sussidiaria e può essere utilizzato solo dopo l’accertamento dell’esistenza del danno e dell’impossibilità o estrema difficoltà di provarne l’ammontare. La Corte d’appello aveva recepito acriticamente la stima del consulente di parte, riducendola, senza verificare l’impossibilità della prova dello status quo ante, pur in presenza di documentazione fotografica.

Il terzo motivo è accolto in parte. La condanna dell’acquirente, che aveva versato la caparra, al pagamento di un importo pari ad essa viola l’art. 1385, secondo comma, c.c.: la parte non inadempiente che l’ha ricevuta può trattenerla, ma non pretendere dal versante una somma ulteriore. È invece corretta la cumulabilità della ritenzione della caparra col risarcimento del danno da fatto illecito, derivando da una fonte distinta rispetto all’inadempimento. Il ricorso è accolto per i motivi indicati, con cassazione e rinvio.