Crisi immobiliare non risolve la convenzione urbanistica né legittima la ripetizione delle somme versate (TAR Molise n. 321 del 16.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La crisi del mercato immobiliare, l’emergenza pandemica e la guerra in Ucraina non integrano l’impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 cod. civ., che richiede un impedimento oggettivo e assoluto, nè costituiscono avvenimenti straordinari e imprevedibili ai sensi dell’art. 1467 cod. civ., rientrando le fluttuazioni del mercato nell’alea normale del contratto. In presenza di una convenzione urbanistica valida ed efficace, non nulla, annullata, risolta o rescisssa, le somme versate per i titoli edilizi rilasciati in sua esecuzione non sono ripetibili ex art. 2033 cod. civ., trovando la loro causa nell’accordo e non nella singola trasformazione del territorio. Diversamente opinando, il privato potrebbe sottrarsi unilateralmente agli obblighi negoziali, in contrasto con l’art. 1372 cod. civ. e con l’art. 11 legge n. 241/1990.

Il Fatto

La società ricorrente ha sottoscritto nel 2008 una convenzione di lottizzazione con il Comune per la realizzazione di un piano di lottizzazione residenziale. La convenzione prevedeva la cessione gratuita delle aree e la realizzazione delle opere di urbanizzazione. Il Comune ha rilasciato nel tempo diversi permessi di costruire, sia per le opere di urbanizzazione sia per due fabbricati residenziali: nessuno degli interventi edilizi è però stato iniziato, e i titoli sono decaduti per decorrenza dei termini.

Dopo aver ottenuto la proroga della convenzione prima ex art. 30, comma 3-bis, legge n. 98/2013 e poi ex art. 10, comma 4-bis, legge n. 120/2020, la società ha chiesto al Comune la risoluzione consensuale, deducendo la crisi del mercato immobiliare, la pandemia e la guerra in Ucraina. Il Comune ha respinto l’istanza con delibera consiliare. La società ha quindi agito per la risoluzione della convenzione ex art. 1463 cod. civ., o in subordine ex art. 1467 cod. civ., e per la condanna del Comune alla restituzione delle somme versate a vario titolo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la propria giurisdizione esclusiva ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, cod. proc. amm., trattandosi di domande relative all’esecuzione di una convenzione urbanistica. Respinta è anche l’eccezione di inammissibilità per mancata impugnazione della delibera consiliare di rigetto: le domande di risoluzione e di ripetizione non hanno natura impugnatoria, ma rispettivamente costitutiva e di condanna.

Nel merito, la domanda ex art. 1463 cod. civ. è manifestamente infondata. L’impossibilità sopravvenuta richiede un impedimento oggettivo e assoluto, non superabile da alcun soggetto; tale rigore vale a maggior ragione per le prestazioni imposte dall’art. 28 legge urbanistica n. 1150/1942. La crisi del mercato, la pandemia e la guerra non impediscono materialmente l’esecuzione delle prestazioni convenzionali.

Anche la domanda ex art. 1467 cod. civ. è infondata. Le fluttuazioni del mercato rientrano nell’alea normale del contratto e non integrano gli avvenimenti straordinari e imprevedibili richiesti dalla norma. La pandemia e la guerra sono inoltre sopravvenute quando i termini per avviare e concludere gli interventi erano già scaduti. La stessa consulenza di parte dimostra un andamento positivo del mercato tra il 2015 e il 2019, periodo in cui i titoli edilizi erano ancora efficaci.

Quanto alla domanda restitutoria, il Collegio distingue il mero permesso di costruire dalla convenzione urbanistica. Solo nel primo caso la mancata edificazione può generare un indebito oggettivo. Quando invece il titolo convenzionale è valido ed efficace, e non è stato dichiarato nullo, annullato, risolto o rescisso, la prestazione trova la sua causa nell’accordo e non è ripetibile ex art. 2033 cod. civ.. La convenzione in esame è valida ed efficace: l’art. 1372 cod. civ. le conferisce forza di legge tra le parti, e ammettere la ripetizione consentirebbe alla società di sottrarsi unilateralmente agli obblighi assunti. Il ricorso è quindi respinto, con condanna alle spese.