Locazione dell’immobile pre-posseduto e inidoneità oggettiva ai fini dell’agevolazione “prima casa” (Cass. civ. Sez. 5 n. 3596 del 17.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Non rientra nel concetto di inidoneità oggettiva, rilevante ai fini della spettanza dell’agevolazione tributaria “prima casa”, una indisponibilità giuridica di carattere meramente temporaneo dipendente dalla volontà e dalla discrezionale scelta del soggetto, come quella derivante dalla locazione a terzi dell’immobile posseduto nel medesimo Comune. La destinazione d’uso dell’immobile impartita dal proprietario mediante contratto di locazione non rende l’unità immobiliare oggettivamente inidonea, impedendo al contribuente di beneficiare nuovamente dell’agevolazione per un successivo acquisto. Il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto alla verifica del rispetto del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111 Cost., restando esclusa ogni rilevanza del semplice difetto di sufficienza argomentativa.

Il Fatto

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia aveva respinto l’appello proposto dalla contribuente avverso la decisione di primo grado che, a sua volta, aveva rigettato il ricorso contro un avviso di liquidazione. L’atto impositivo era stato emesso dall’ufficio finanziario a seguito della revoca delle agevolazioni tributarie “prima casa” riconosciute in relazione all’acquisto di un alloggio, per la ritenuta sussistenza, in capo alla contribuente, della titolarità di un altro immobile sito nel medesimo Comune.

Avverso la sentenza d’appello, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione, deducendo plurimi motivi. In particolare, la ricorrente sosteneva che l’immobile pre-posseduto, essendo concesso in locazione a terzi, sarebbe stato inidoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative e che la motivazione della sentenza impugnata fosse carente. L’Agenzia delle Entrate rimaneva intimata.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato prioritariamente il terzo motivo di ricorso, relativo all’omessa e/o errata motivazione (art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.), rigettandolo. I giudici di legittimità hanno richiamato il costante orientamento per cui il sindacato sulla motivazione è limitato alla verifica del rispetto del “minimo costituzionale” ex art. 111, comma 6, Cost., che ricorre solo in caso di motivazione totalmente mancante, meramente apparente o perplessa. Nel caso di specie, la sentenza impugnata conteneva un’adeguata esposizione delle ragioni del rigetto, non potendo la censura risolversi in una sollecitazione a una nuova valutazione di merito.

Nel merito, la Corte ha affrontato la questione centrale relativa alla portata del concetto di inidoneità oggettiva dell’immobile pre-posseduto (nota II-bis, tariffa parte prima, d.P.R. n. 131/1986). Richiamando il proprio recente precedente del 2025, la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui la locazione a terzi dell’immobile posseduto non determina un’inidoneità oggettiva, trattandosi di una indisponibilità temporanea e volontaria. L’orientamento si fonda sulla distinzione tra l’impossibilità oggettiva di utilizzare l’immobile e la scelta discrezionale del proprietario di destinarne l’uso ad altri.

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile la censura nella parte in cui la ricorrente, invocando un vizio di violazione di legge, ha sostanzialmente sollecitato una revisione delle valutazioni fattuali operate dal giudice d’appello circa l’idoneità dell’immobile, estranea al giudizio di legittimità. La critica è stata ritenuta inammissibile anche per la violazione del principio di autosufficienza del ricorso (art. 366 cod. proc. civ.), non avendo la contribuente trascritto il contenuto della documentazione prodotta né specificato la fase processuale della produzione.

Infine, è stato dichiarato inammissibile il motivo relativo alla violazione dei principi di collaborazione e buona fede (legge n. 212/2000), in quanto considerato motivo nuovo, non prospettato nei gradi di merito. La Corte ha respinto il ricorso, condannando la ricorrente al pagamento di una somma in favore della Cassa delle ammende ai sensi dell’art. 96, quarto comma, cod. proc. civ., in applicazione dell’art. 380-bis cod. proc. civ., e dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.