Frazionamento edilizio sine titolo e indifferenza del titolo in zona vincolata (Cons. Stato n. 7266 del 09.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In zona sottoposta a vincolo paesaggistico la sanzione demolitoria va irrogata per ogni intervento realizzato sine titolo, anche quando si tratti di opere astrattamente soggette a D.I.A., operando un principio di indifferenza del titolo edilizio rispetto all’esercizio del potere repressivo. Il frazionamento di un fabbricato unitario in più unità abitative integra una ristrutturazione edilizia che richiede permesso di costruire e non la mera C.I.L.A. La dichiarazione della parte disponente contenuta nell’atto pubblico non è coperta da pubblica fede quanto alla veridicità del suo contenuto, ai sensi dell’art. 2700 c.c. La sanzione pecuniaria dell’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001 è graduata ope legis e la misura massima per gli abusi in area vincolata non è irragionevole né sproporzionata. L’annullamento parziale dell’atto di accertamento dell’inottemperanza, limitato all’individuazione delle aree da acquisire, non travolge la constatazione dell’inottemperanza stessa.

Il Fatto

Gli appellanti acquistano nel 2007 un appartamento al primo piano di un fabbricato sito nel Comune di Cava de’ Tirreni. Il dante causa aveva comprato l’intero edificio nel 2002, ottenendo nel 2003 un’autorizzazione per manutenzione straordinaria e risanamento conservativo. Secondo il Comune i lavori proseguirono oltre il dichiarato e portarono alla realizzazione di quattro unità abitative, vendute a privati tra il 2005 e il 2008.

A seguito di segnalazioni, l’Amministrazione accerta la ristrutturazione edilizia eseguita senza permesso di costruire e adotta quattro ordinanze di demolizione. Gli appellanti impugnano quella loro notificata, unitamente alla sanzione pecuniaria di € 20.000,00 e all’atto di accertamento dell’inottemperanza. Il TAR Campania respinge il ricorso e accoglie solo in parte i motivi aggiunti, annullando l’atto di accertamento nella sola parte relativa all’individuazione delle aree da acquisire. Propongono appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di riunione con i giudizi gemelli: i contenziosi investono porzioni diverse dell’immobile e le differenze in fatto impongono trattazione disgiunta, anche per l’esatta individuazione delle opere da demolire.

Nel merito, la tesi del frazionamento anteriore al 1967 è smentita dal dato letterale del contratto del 2002, che descrive il fabbricato come unitario. Richiamato l’art. 1362 c.c. e il canone in claris non fit interpretatio, la Corte valorizza anche il criterio funzionale: il prezzo di acquisto dell’intero edificio (€ 53.010,00) è del tutto incongruo rispetto ai € 483.730,00 ricavati dalla vendita delle singole unità. Il frazionamento non può dunque che essere posteriore al 2002.

Quanto all’atto pubblico del 2007, la clausola sulla preesistenza del frazionamento non è assistita da pubblica fede: l’art. 2700 c.c. copre la provenienza del documento e le dichiarazioni delle parti, non la loro veridicità. La Corte sottolinea anzi che il riferimento a una situazione “di fatto” avrebbe dovuto insospettire gli acquirenti.

Sul regime sanzionatorio, l’autorizzazione del 2003 escludeva espressamente modifiche a superfici, volumi e destinazioni d’uso. L’area è vincolata, onde opera il principio di indifferenza del titolo, già affermato dalla Sez. VII n. 237 del 09.01.2023: la demolizione è doverosa per tutti gli interventi sine titolo, non solo per quelli privi di permesso di costruire. Il richiamo all’art. 33 d.P.R. n. 380/2001 è inconferente, prevedendo anch’esso la restituzione in pristino per gli immobili vincolati. La contrarietà al vincolo è in re ipsa e il frazionamento incrementa il carico urbanistico.

Sulla sanzione pecuniaria, nessuna contraddizione sussiste: il TAR ha annullato solo la parte dell’atto relativa alle aree da acquisire, lasciando integra la constatazione dell’inottemperanza, in applicazione del principio di conservazione. La questione di legittimità costituzionale è manifestamente infondata: la misura massima discende da una graduazione ope legis, e la sentenza Corte cost. n. 185 del 23.09.2021, invocata dagli appellanti, riguarda una sanzione fissa di importo diverso.