Frazionamento immobiliare e abuso edilizio: irrilevante la buona fede dell’acquirente (Cons. Stato n. 7267 del 09.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In area sottoposta a vincolo paesaggistico la realizzazione senza titolo di un intervento di ristrutturazione che frazioni un fabbricato unitario in più unità abitative integra un abuso edilizio assoggettato alla sanzione demolitoria, restando indifferente la qualificazione del titolo astrattamente richiesto. La preesistenza del fabbricato al 1° settembre 1967 non esclude la sanzione, poiché rileva l’epoca di realizzazione del frazionamento. La dichiarazione della parte disponente contenuta nell’atto pubblico non fa prova della veridicità del suo contenuto ex art. 2700 c.c., né la buona fede dell’acquirente incide sul dato oggettivo dell’assenza del titolo. La sanzione pecuniaria ex art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001 si applica nella misura massima, senza margini di graduazione discrezionale.

Il Fatto

Un fabbricato unitario, comprendente cantina, piano terra, primo piano e un sottotetto accessibile da botola interna, viene acquistato nel 2002 da un unico soggetto. Questi ottiene nel 2003 un’autorizzazione per manutenzione straordinaria e risanamento conservativo, che escludeva espressamente modifiche a superfici, volumi e destinazioni d’uso. Nel 2004 dichiara la sospensione dei lavori, ma secondo il Comune gli interventi proseguono e portano alla ristrutturazione del fabbricato in quattro unità abitative, vendute a privati tra il 2005 e il 2008.

Gli appellanti acquistano nel 2008 l’appartamento ricavato nel sottotetto. A seguito di segnalazioni, il Comune contesta la realizzazione di lavori senza permesso di costruire, con frazionamento dell’originaria unità, ed emette quattro ordinanze di demolizione, tra cui quella nei loro confronti, oltre alla sanzione pecuniaria di € 20.000,00. Il TAR Campania respinge il ricorso e in parte i motivi aggiunti; gli appellanti propongono appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione dell’epoca del frazionamento. La tesi degli appellanti, secondo cui l’immobile era di fatto frazionato già prima del 1967, è smentita dal contratto del 2002, che descrive il fabbricato come unitario e non menziona alcuna ripartizione in più unità. In presenza di un dato letterale chiaro opera il canone in claris non fit interpretatio, con richiamo all’art. 1362 c.c. e ai precedenti di legittimità ivi citati.

A conferma, il Collegio valorizza il dato economico: il prezzo versato nel 2002 per l’intero fabbricato è ampiamente inferiore alla somma ricavata dalla vendita delle singole unità, circostanza che rende inverosimile la preesistenza del frazionamento e sorregge l’interpretazione funzionale del contratto.

Quanto all’atto pubblico del 2008, che dava atto di un frazionamento anteriore al 1967, il Collegio esclude che esso faccia piena prova: ai sensi dell’art. 2700 c.c. la pubblica fede copre la provenienza del documento e le dichiarazioni delle parti, non la loro veridicità. Né rileva la buona fede degli acquirenti, estranea al dato oggettivo dell’assenza del titolo edilizio.

Sul versante sanzionatorio, poiché l’area è gravata da vincolo paesaggistico, opera il principio di indifferenza del titolo edilizio: la demolizione resta dovuta anche per interventi minori. È richiamata la Sez. VII n. 237 del 09.01.2023. La contrarietà al vincolo è in re ipsa, il frazionamento incrementa il carico urbanistico e la sanzione ripristinatoria consegue ex lege.

Sulla sanzione pecuniaria, il Collegio esclude contraddittorietà con l’accoglimento solo parziale dell’impugnazione dell’atto di accertamento dell’inottemperanza: l’annullamento ha riguardato la sola individuazione delle aree da acquisire, restando integra la constatazione dell’inottemperanza. La questione di legittimità costituzionale è manifestamente infondata, non essendo la misura fissa e realizzando il Legislatore una graduazione in ragione della gravità. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.