Locazione di bene pubblico, subentro nell’azienda e forma scritta ad substantiam (Cons. Stato n. 4042 del 20.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il subentro nel contratto di locazione di un immobile pubblico in conseguenza del trasferimento d’azienda non è fattispecie regolata dalla legge n. 392/1978, che contempla la sola rinnovazione del rapporto. Ad essa si applica quindi la normativa generale che impone la forma scritta ad substantiam a pena di nullità, ai sensi degli artt. 16 e 17 del R.D. n. 2440 del 1923. Il rinnovo tacito ex artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 presuppone un contratto validamente stipulato e non può sanare l’assenza del titolo. Ne consegue la legittimità del provvedimento che dichiara l’inefficacia della SCIA per difetto del titolo locativo.

Il Fatto

La società appellante gestiva un bar in un immobile comunale di Napoli, acquisito per effetto di un atto di cessione d’azienda che, secondo l’assunto dell’acquirente, comprendeva anche il contratto di locazione originariamente stipulato con il Comune.

Il Comune ha dichiarato l’inefficacia della SCIA presentata per l’apertura dell’esercizio, rilevando l’assenza di un valido titolo locativo: la locazione era scaduta nel 2012 e non era stata rinnovata. Il TAR Campania ha respinto il ricorso, ritenendo dirimente la mancanza di un atto scritto ad substantiam. La società ha proposto appello, deducendo la violazione dell’art. 2558 c.c. e della disciplina sui contratti ad uso diverso dall’abitazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove da un accertamento di fatto: dagli atti risulta che il titolo per la detenzione e la gestione dell’area era scaduto da tempo e che la stessa appellante aveva rifiutato di rinnovarlo a condizioni diverse. È emersa inoltre una condizione di rilevante morosità rispetto ai canoni di occupazione, per la quale pende contenzioso in sede civile.

Su questa base il Consiglio di Stato ritiene esente da censure la statuizione del primo giudice sulla necessità, non verificatasi, che un valido titolo per l’affidamento dell’area avesse la forma scritta ad substantiam a pena di nullità. L’appellante non si confronta con tale passaggio nel motivo d’appello, ma il profilo riveste rilievo sostanziale ai fini della decisione.

La Corte prende atto dell’errore in cui è incorsa l’amministrazione, che con una nota aveva riconosciuto nell’atto di cessione d’azienda il titolo legittimante a occupare il locale. Tale errore è stato però tempestivamente corretto con successiva nota, con cui si è affermato che l’utilizzo del cespite sarebbe avvenuto senza titolo, stante la locazione finita nel 2012. La concorrenza di queste due evidenze — la risalente cessazione della locazione e l’inesistenza di un atto scritto ad substantiam — non lascia spazio a valutazioni diverse da quelle del giudice di primo grado.

Quanto alla disciplina applicabile, il Collegio condivide la giurisprudenza richiamata nella sentenza impugnata (Cassazione civile, Sez. III, n. 34010 del 5 dicembre 2023): poiché la legge contempla solo la rinnovazione del contratto e non il subentro, a quest’ultima fattispecie si applica la normativa generale che esige la forma scritta a pena di nullità, nella specie non stipulata. Il richiamo all’art. 2558 c.c. e alla successione nei rapporti contrattuali non vale a supplire al difetto del titolo formale.

L’appello è pertanto respinto e la sentenza di primo grado confermata. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in euro 3.000,00 oltre accessori.