Obblighi di ristrutturazione su cosa comune e consenso del comproprietario (Cass. civ. Sez. III n. 14187 del 27.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni assunte da un comproprietario di risanare e ristrutturare un fabbricato comune e di concederne una porzione in uso trentennale a terzi non integrano una promessa del fatto del terzo, ma possono essere adempiute anche mediante il consenso, implicito o presunto, dell’altro comproprietario, a mente dell’art. 1102 cod. civ. Tuttavia, quando la scrittura rimetta a una successiva intesa la determinazione della metratura e della disposizione dei locali da cedere in uso, e tale accordo sia strutturalmente preposto a conformare la ristrutturazione stessa, l’oggetto finale dell’obbligazione resta indeterminato e non coercibile. Ne deriva l’impossibilità di statuire sull’adempimento, sul risarcimento anche in forma di condanna generica e sulle misure coercitive indirette ex art. 614-bis cod. proc. civ.

Il Fatto

Un imprenditore, legale rappresentante di una società di capitali e di una società semplice, aveva presentato al Comune domanda di permesso a costruire per il risanamento di un fabbricato da adibire a portineria. Nel novembre 2008 gli odierni ricorrenti e un consorzio sottoscrivevano una scrittura con cui si impegnavano a risanare e ristrutturare l’immobile a proprie spese, a destinare una porzione dello stesso a portineria comune e a cederla in uso gratuito al consorzio per trent’anni, con metratura e disposizione da individuarsi d’accordo tra le parti.

Mancando l’intesa, i lavori venivano sospesi e il permesso andava perento. Il consorzio convenne gli obbligati chiedendo l’accertamento dell’inadempimento, la condanna all’esecuzione e misure coercitive. Il Tribunale rigettò la domanda qualificando l’obbligazione come promessa del fatto di terzo. La Corte d’appello di Torino riformò la decisione, accolse la domanda di condanna generica al risarcimento e quella all’adempimento, con statuizioni ex art. 614-bis cod. proc. civ.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo del ricorso principale è infondato: la Corte territoriale non ha omesso l’esame della titolarità dominicale, ma l’ha scrutata diffusamente. Il secondo motivo è inammissibile, perché la proprietà è stata desunta da documenti prodotti in prime cure e, comunque, la Corte d’appello ha fatto propria una ragione decisoria differente, prescindendo dall’accertamento della proprietà.

I motivi dal terzo all’ottavo, esaminati congiuntamente, sono parzialmente fondati. Il contenuto oggettivo delle obbligazioni — risanamento, ristrutturazione e concessione trentennale parziale a terzi — non poteva valutarsi a prescindere dal consenso dell’altro comproprietario non vincolato dalla scrittura, consenso possibile anche in forma implicita o presunta ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. La Corte richiama la giurisprudenza amministrativa sull’implicito avallo per pactum fiduciae (Cons. Stato Sez. II n. 7158 del 2023) e la nomofilachia sul mutamento di destinazione della cosa comune (Cass. n. 13213 del 2019; Cass. n. 21858 del 2020), nonché la validità del contratto di locazione stipulato da un comproprietario quale gestione d’affari altrui (Cass. n. 20885 del 2023; Cass. n. 25433 del 2019).

La Corte di appello ha quindi legittimamente valorizzato la mancata allegazione di rifiuti o opposizioni del comproprietario, che avrebbe potuto farli valere anche con opposizione all’esecuzione. Il titolo abilitativo comunale è rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi.

Il punto decisivo è diverso. La scrittura esigeva un successivo accordo su metratura e disposizione dei locali da cedere in uso. Tale accordo non poteva essere scisso dall’obbligazione di ristrutturazione con una motivazione apodittica e apparente: esso era un patto strutturalmente preposto a conformare la ristrutturazione, che veniva in rilievo non di per sé, ma in funzione di quella metratura e disposizione. Difetta dunque una compiuta e coercibile determinazione consensuale dell’oggetto finale dell’obbligazione. Ne segue l’impossibilità di statuire sul risarcimento, anche generico, e sulle misure di coercizione indiretta. Il nono motivo resta assorbito; la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.