Annullabile il permesso di costruire fondato su infedele rappresentazione dei luoghi (TAR Calabria n. 1447 del 08.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire rilasciato sulla base di una inesatta o infedele rappresentazione dello stato dei luoghi è annullabile per eccesso di potere nella figura sintomatica del travisamento dei fatti, nonché ai sensi degli artt. 21-octies legge n. 241/1990 e art. 20, comma 1, d.P.R. n. 380/2001. L’amministrazione può curare l’assetto del territorio solo se conosce tutti gli elementi di fatto rilevanti, compresi gli edifici confinanti, il pozzo luce e le finestre prospettanti. I limiti legali di distanza, luci e vedute concorrono allo statuto generale dell’attività edilizia e vanno sempre considerati in sede di rilascio del titolo, giacché il permesso non comporta limitazione dei diritti dei terzi. L’assenza di un giunto antisismico tra costruzioni contigue in zona sismica integra violazione dell’art. 9 legge n. 1684/1962. Gli interventi di minore rilevanza non sono soggetti alla preventiva autorizzazione del Settore Tecnico Regionale, ma solo a controllo a campione.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un immobile confinante, impugnava il permesso di costruire rilasciato dal Comune in favore del vicino per la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione di un fabbricato. Il ricorso articolava cinque motivi: travisamento dello stato dei luoghi, omessa istruttoria del Settore Tecnico Regionale, violazione delle distanze legali, difetto dei giunti antisismici e mancata tutela del presunto valore culturale dell’edificio.

Il Comune si costituiva solo dopo l’ordinanza istruttoria che glielo imponeva. Il Tribunale disponeva verificazione ex art. 66 c.p.a., affidata all’ufficio tecnico di altro Comune, per accertare la conformità del progetto allo stato reale dei luoghi. Nelle more emergeva l’inizio dei lavori e l’ultimazione della demolizione; la tutela cautelare veniva dapprima negata e poi accordata con sospensione dell’efficacia del titolo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie anzitutto la prima censura. La relazione del verificatore conferma che gli elaborati progettuali raffigurano solo il nuovo fabbricato, senza l’edificio adiacente, senza le reali distanze e senza le finestre prospettanti lo spazio libero interposto; nel piano terra lo spazio divisorio risulta interamente chiuso e destinato a servizi igienici. Il travisamento dei fatti è dunque accertato e non confutato dalle altre parti.

La Corte richiama l’orientamento secondo cui l’inesatta rappresentazione della realtà, anche colposa, giustifica il potere di annullamento del titolo edilizio senza necessità di ulteriore motivazione, stante l’inconfigurabilità di un affidamento del privato (Cons. Stato n. 6387 del 2023; Cons. giust. amm. Sicilia n. 448 del 2018; TAR Napoli n. 5348 del 2023). La ratio risiede nella necessità che il provvedimento si fondi su una completa conoscenza dei fatti, poiché il permesso non limita i diritti dei terzi (art. 11, comma 3, d.P.R. n. 380/2001).

Il secondo motivo è respinto. L’art. 10 del Regolamento Regionale n. 20/2020 impone l’istruttoria del Settore Tecnico Regionale solo per gli interventi rilevanti per la pubblica incolumità, soggetti a preventiva autorizzazione. Il verificatore ha qualificato l’intervento come di minore rilevanza, soggetto a controllo a campione: l’iter procedimentale invocato non è dunque dovuto.

Il terzo motivo è fondato. Richiamando TAR Napoli n. 2883 del 2025, il Collegio distingue i limiti legali, che l’amministrazione deve sempre considerare, dalle limitazioni negoziali. L’art. 907 c.c. e l’art. 12 d.P.R. n. 380/2001 risultano violati, perché il nuovo edificio chiude in gran parte lo spazio prima libero e riduce le distanze. La difesa del Comune, che richiama l’art. 67, comma 4, del Regolamento Edilizio Urbanistico sulla fedele ricostruzione sul confine, non convince: non trova riscontro nelle perizie allegate all’istanza e non tiene conto del pozzo luce.

Il quarto motivo è parimenti fondato. In zona sismica, per costruzioni contigue l’art. 9 legge n. 1684/1962 esige giunti idonei a garantire l’oscillazione indipendente. Il progetto non ne prevede alcuno, come accertato dal verificatore, e l’incombente non è contestato. Il quinto motivo è infondato per difetto di prova del valore culturale. Il ricorso è quindi accolto e il titolo edilizio annullato.